Istota interpretacji:

Czy wpłata do Spółdzielni Mieszkaniowej w kwocie 7.984,72 zł tytułem zobowiązania z tytułu spłaty kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię w imieniu Wnioskodawcy może stanowić koszt uzyskania przychodu lub nakłady poniesione na zbywany lokal mieszkalny w rozumieniu art. 22 ust. 6c updof?

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-37/11-2/JK z dnia 17.03.2011 r. (data nadania 17.03.2011 r., data doręczenia 23.03.2011 r.) oraz pismem z dnia 08.04.2011 r. Nr IPPB4/415-37/11-4/JK (data nadania 11.04.2011 r., data doręczenia 14.04.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie zaistniałego stanu faktycznego

Pismem z dnia 24.03.2011 r. (data nadania 24.03.2011 r., data wpływu 25.03.2011 r.) oraz pismem z dnia 14.04.2011 r. (data nadania 15.04.2011 r., data wpływu 18.04.2011 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył wraz z żoną w dniu 04.04.2000 r. drogą wykupu od Spółdzielni Mieszkaniowej lokal mieszkalny poprzez przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 04.11.2008 r. zmarła żona Wnioskodawcy. Między Wnioskodawcą a zmarłą małżonką istniała ustawowa wspólność majątkowa. Powyższe mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży wchodziło w skład majątku dorobkowego małżonków. Sprawa spadkowa została przeprowadzona 01.02.2010 r. Wnioskodawca nie został powołany do dziedziczenia po zmarłej małżonce, 1/2 część mieszkania dostała córka. Wnioskodawca nadmienia, iż córka mimo odmowy przed sądem nabyła spadek po matce zmarłej 04.11.2008 r. Sąd nie uznał odmowy córki, ze względów formalnych (przekroczenie terminu na złożenie odmowy przyjęcia spadku). 1/2 część mieszkania Wnioskodawca nabył drogą darowizny od córki w dniu 30.03.2010 r. Pomiędzy Wnioskodawcą a córką nie został przeprowadzony dział spadku ani umowa zniesienia współwłasności. Wnioskodawca był zameldowany na pobyt stały w przedmiotowym mieszkaniu w okresie 04.09.1995 r. do 14.10.2010 r. Po śmierci żony Wnioskodawca zmuszony był w ciągu roku, sprzedać mieszkanie. Po znalezieniu przez Agencję kupca i podpisaniu umowy przedwstępnej Wnioskodawca udał się do Spółdzielni Mieszkaniowej celem otrzymania wymaganego do sprzedania oświadczenia o nie zaleganiu z czynszem, opłatami za media (takowych Wnioskodawca nie posiadał). Ku zaskoczeniu okazało się, że Wnioskodawca ma dług w Spółdzielni w wysokości 7.984,72 zł. Po wyjaśnieniu sprawy Wnioskodawca dowiedział się, że Zarząd Spółdzielni zaciągnął kredyt termomodernizacyjny, który jest przypisany do lokatora. Wnioskodawca był właścicielem na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, bez odrębnej księgi wieczystej, więc Spółdzielnia nie musiała informować Wnioskodawcy i pytać o zdanie o zaciąganiu kredytu w Jego imieniu. Gdyby Wnioskodawca nie sprzedawał mieszkania (do czego zmusiła Wnioskodawcę sytuacja materialna i zdrowotna) kredyt spłacany byłby z nadwyżek ciepła generowanych przez remonty termomodernizacyjne. Zaś w przypadku sprzedaży mieszkania, to Wnioskodawca musi spłacić zaciągnięty przez Spółdzielnię kredyt, ponieważ instytucja nie zgodzi się na sprzedaż mieszkania. Mieszkanie zostało sprzedane w dniu 15.10.2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wpłata do Spółdzielni Mieszkaniowej w kwocie 7.984,72 zł tytułem zobowiązania z tytułu spłaty kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię w imieniu Wnioskodawcy może stanowić koszt uzyskania przychodu lub nakłady poniesione na zbywany lokal mieszkalny w rozumieniu art. 22 ust. 6c updof...

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota 7.984,72 zł, którą musiał uiścić do Spółdzielni Mieszkaniowej jest podatkowym kosztem, ponieważ bez uiszczenia ww. kwoty transakcja byłaby niemożliwa do zrealizowania z powodu braku akceptacji na sprzedaż mieszkania przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Niezależnie od powyższego, należy podkreślić, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 04.04.2000 r. drogą wykupu od Spółdzielni Mieszkaniowej poprzez przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca wraz z żoną nabył lokal mieszkalny. Pomiędzy małżonkami istniała ustawowa wspólność majątkowa. W dniu 04.11.2008 r. zmarła żona Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie został powołany do dziedziczenia po zmarłej żonie. 1/2 część mieszkania, jako spadek po matce nabyła córka Wnioskodawcy. W dniu 30.03.2010 r. córka przekazała Wnioskodawcy w darowiźnie nabytą w spadku część mieszkania. Wnioskodawca był zameldowany na pobyt stały w przedmiotowym mieszkaniu w okresie 04.09.1995 r. do 14.10.2010 r. Po śmierci żony Wnioskodawca zmuszony był w ciągu roku, tj. w dniu 15.10.2010 r. sprzedać mieszkanie. Aby móc sprzedać mieszkanie konieczne było uzyskanie oświadczenia o nie zaleganiu z opłatami, mediami. Chcąc uzyskać ww. oświadczenie Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty kredytu termomodernizacyjnego w wysokości 7.984,72 zł zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową przypisanego do lokatora. Gdyby Wnioskodawca nie sprzedawał mieszkania kredyt spłacany byłby z nadwyżek ciepła generowanych przez remonty termomodernizacyjne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "nabycia", a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy więc – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) uraz ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie natomiast z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy, a więc wszystkie nieruchomości, ruchomości oraz zbywalne prawa majątkowe, czyli takie, które mogą być przedmiotem sprzedaży.

Analizując przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nastąpiło odpowiednio w dniu 4 kwietnia 2000 r. (w drodze wykupu od Spółdzielni Mieszkaniowej) oraz w dniu 30 marca 2010 r. (darowizna od córki).

Biorąc zatem powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż zbycie 1/2 części mieszkania nabytego w dniu 4 kwietnia 2000 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia.

Natomiast oceny skutków podatkowych zbycia części mieszkania nabytego w darowiźnie od córki w dniu 30 marca 2010 r. należy dokonać w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, nie dokonania zmiany wartości lub nie wskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć, m.in. związane ze zbyciem:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Z treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynika, iż za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży było obciążona kredytem termomodernizacyjnym zaciągniętym przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

W świetle powyższego uznać należy, iż spłata kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy.

Jak bowiem wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej nieodpłatnie np. w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:

• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,

• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
  
  

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Spłata zaciągniętego przez Spółdzielnię kredytu nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, udokumentowanym fakturą VAT, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu.

Zatem poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w drodze darowizny.

Reasumując, należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży części mieszkania nabytego w dniu 4 kwietnia 2000 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast dochód uzyskany w 2010 r. ze sprzedaży części mieszkania nabytego w drodze darowizny w dniu 30.03.2010 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości czyli wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o poniesione przez Wnioskodawcę koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z uwagi na to, iż wniosek z dnia 11.01.2011 r. (data wpływu 13.01.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczy 1 stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów, a zatem podlega opłacie w wysokości 40 zł. Opłata dokonana w dniu 12.01.2011 r. została uiszczona w kwocie 75,00 zł, tj. w wysokości wyższej niż należnej. Tym samym, różnica w kwocie 35 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona na wskazany we wniosku adres.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.