Istota interpretacji:

Czy wykorzystanie nieruchomości mieszkalnej jako przedmiotu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz fakt wprowadzenia przez Podatnika tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uprawnia Wnioskodawcę do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków bieżących ponoszonych na utrzymanie przedmiotowej nieruchomości (tj. czynsz, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania)?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która zamierza rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z tym obecnie rozważa zaciągnięcie kredytu bankowego. Środki pieniężne uzyskane w ramach kredytu bankowego zostaną przeznaczone w całości na sfinansowanie działalności, którą zamierza prowadzić Wnioskodawca.

Wnioskodawca w celu obniżenia kosztów finansowych związanych z kredytem bankowym (przede wszystkim wysokości prowizji wstępnej oraz marży), rozważa ustanowienie zabezpieczenia na posiadanej nieruchomości mieszkalnej, która dotychczas nie była wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej (tj. nie została nigdy formalnie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych, gdyż Podatnik nie prowadził nigdy w tej nieruchomości działalności gospodarczej). Koszty ponoszone dotychczas przez Wnioskodawcę, związane z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości, w postaci m.in. czynszu, podatku od nieruchomości czy opłat za wieczyste użytkowanie gruntów nigdy nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów dla Wnioskodawcy.

Pismem z dnia 17 marca 2011 r. (data wpływu 17 marca 2011 r.) Wnioskodawca poinformował, iż przedmiotowy wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego. Ponadto Wnioskodawca doprecyzował, iż nieruchomości, o której mowa we wniosku nie została dotychczas wprowadzona do ewidencji środków trwałych, zaś umowa kredytowa z bankiem nie została jeszcze podpisana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy Podatnik ma prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej wprowadzonej do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która jest wykorzystywana dla zabezpieczenia kredytu uzyskanego przez Wnioskodawcę dla celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej...
2. Czy wykorzystanie nieruchomości mieszkalnej jako przedmiotu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz fakt wprowadzenia przez Podatnika tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uprawnia Wnioskodawcę do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków bieżących ponoszonych na utrzymanie przedmiotowej nieruchomości (tj. czynsz, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania)...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie drugie. Odpowiedź na pytanie pierwsze zostanie udzielona w odrębnej interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy pdof przywołanym powyżej, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Ponieważ koszty utrzymania nieruchomości mieszkalnej ponoszone przez Wnioskodawcę (m.in. ubezpieczenia, czynsz, podatek od nieruchomości czy opłat za wieczyste użytkowanie gruntów) nie znajdują się w negatywnym katalogu art. 23 ustawy pdof, dla zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów konieczne jest wykazanie ich związku z przychodem podatnika uzyskiwanym w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarcze.

Zdaniem Wnioskodawcy, ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości mieszkalnej to element niezbędny dla uzyskania korzystnego finansowania ze strony banku. Co do zasady, koszty kredytów oferowanych przez banki są zróżnicowane i zależą w dużej mierze od zabezpieczenia oferowanego przez kredytobiorcę w zamian za udzielone finansowanie. Banki preferują przy tym zabezpieczenia o charakterze trwałym, których wartość rynkowa nie podlega znaczącym wahaniom, a w razie braku spłaty ze strony dłużnika, w przypadku których nie istnieją istotne bariery ograniczające możliwość odzyskania pożyczonych środków (np. możliwa jest sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia). W konsekwencji wysokość odsetek oraz opłat i prowizji pobieranych od kredytobiorcy jest w praktyce uzależniana od ustanowienia odpowiedniego rodzaju zabezpieczenia.

W przedmiotowym przypadku, Podatnik może dokonać wyboru spośród następujących opcji kredytowych:

• zaciągnięcie kredytu niezabezpieczonego,
• zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego gwarancją bankową,
• zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na nieruchomości stanowiącej własność ,Podatnika.
  
  

Wybór którejkolwiek z pierwszych dwóch możliwości oznaczałby dla Wnioskodawcy konieczność poniesienia wyższych kosztów finansowych w postaci zwiększonego oprocentowania kredytu i/lub dodatkowych prowizji i opłat naliczanych z tytułu udzielenia gwarancji. Jednocześnie Podatnik byłby zobowiązany do spełnienia dodatkowych wymagań banku, co w oznaczałoby wydłużenie procedury uzyskiwania finansowania w stosunku do procedur stosowanych w przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką.

Zatem ustanowienie zabezpieczenia w postaci nieruchomości mieszkalnej w ocenie Wnioskodawcy jest najkorzystniejsze ekonomicznie, gdyż służy bezpośrednio obniżeniu kosztów finansowych działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Ponieważ celem przedsiębiorcy jest zarówno maksymalizacja przychodów, jak i minimalizacja kosztów, a także zapewnienie stabilności działania, za koszty uzyskania przychodu uznać należy także te wydatki, które przyczyniają się do zmniejszenia kosztów.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym są to koszty związane z utrzymaniem nieruchomości mieszkalnej stanowiącej zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego podatnika m.in. w postaci ubezpieczenia, czynszu, podatku od nieruchomości oraz opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Ich ponoszenie jest zobowiązaniem wynikającym z umowy kredytowej jaką Wnioskodawca zawiera z bankiem. Ponadto, oprócz wymogów prawnych ciążących na Podatniku, poniesienie wskazanych wydatków w ramach kosztów działalności gospodarczej wynika niejako z natury takiej operacji. Fakt wykorzystania nieruchomości dla celów gospodarczych pociąga za sobą konieczność pokrycia kosztów jej utrzymania. Utrata wartości nieruchomości mogłaby bowiem prowadzić w skrajnym wypadku do wypowiedzenia przez bank umowy kredytowej na skutek spadku wartości przedmiotu zabezpieczenia.

Mając na względzie powyższe, podatnik wnosi o potwierdzenie stanowiska zgodnie z którym wydatki na utrzymanie nieruchomości mieszkalnej ponoszone przez Wnioskodawcę stanowią koszt uzyskania przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zastrzec jedynie należy, iż w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.).

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcę w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje