Istota interpretacji:

Czy są kosztem uzyskania przychodu zadatki zapłacone przy przedwstępnej umowie sprzedaży w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności, a zadatek nie zostanie Wnioskodawcy zwrócony?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nabywa i sprzedaje we własnym imieniu i na własny rachunek nieruchomości (grunty), które są towarem. w księgach Zainteresowanego ujęte są jako "towar handlowy". Przed ich zakupem zawiera przedwstępne umowy sprzedaży i płaci zadatki lub zaliczki. Następnie grunty podlegają odpowiedniej obróbce administracyjnej lub geologicznej i poszukuje potencjalnych nabywców (są to sieci handlowe - sklepy wielkopowierzchniowe). Po sprawdzeniu, czy grunt nadaje się do dalszej odsprzedaży, Wnioskodawca kupuje go. W przypadku, gdy grunt nie nadaje się do dalszej odsprzedaży z przyczyn nie zależnych od Zainteresowanego ani od sprzedającego następuje wygaśnięcie przedwstępnej umowy sprzedaży, nie dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej własność, a zapłacone zadatki nie podlegają zwrotowi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy są kosztem uzyskania przychodu zadatki zapłacone przy przedwstępnej umowie sprzedaży w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności, a zadatek nie zostanie Wnioskodawcy zwrócony...

Zdaniem Wnioskodawcy, zapłacony przez Zainteresowanego zadatek stanowi koszt uzyskania przychodu po wygaśnięciu przedwstępnej umowy sprzedaży zgodnie z art. 22 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ:

1. jest poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
2. po wygaśnięciu umowy przedwstępnej stanowi on formę odszkodowania za czas przez jaki sprzedający nie mógł sprzedać danego gruntu innej osobie,
3. zapłacenie zadatku pozwala na dokonanie pewnych czynności sprawdzających dany grunt pod względem jego przydatności (dokonywane są np. odwierty geologiczne itp.) do dalszego gospodarczego wykorzystania przez naszych klientów,
4. koszt zadatku jest stanowczo mniejszy niż koszt zakupu, gdyby do dalszej odsprzedaży nie doszło.

Gdyby Wnioskodawca chciał za każdym razem od razu kupować grunt bez uprzedniego sprawdzenia warunków geodezyjnych, geologicznych itp. firma mogłaby ponieść ogromną stratę, ponieważ w posiadaniu Zainteresowanego byłyby grunty nie nadające się do dalszego gospodarczego wykorzystania, aby tego uniknąć Wnioskodawca płaci zadatki, sprawdza grunty i albo je kupuje, albo nie. Jest to szczególny rodzaj zadatków. Wygaśnięcie przedwstępnej umowy następuje nie z winy Wnioskodawcy ani sprzedającego, przyczyną są czynniki od obu stron niezależne. Zadatki płaci w celu zabezpieczenia ewentualnego źródła przychodu i uważa, że w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność stanowią one koszt uzyskania przychodu w firmie Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ust. 1.

Z powołanego przepisu wynika, że podatnik ma możliwość zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, pod tym jednak warunkiem, że mają one związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiąganych przychodów. Ponadto, zaliczenie danego wydatku do kosztów podatkowych uzależnione jest od tego, czy nie mieści się on w katalogu wydatków, niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, który zawiera art. 23 ust. 1 ww. ustawy.

Innymi słowy nie każdy koszt poniesiony w celu uzyskania przychodów bądź zachowania lub zabezpieczenia ich źródła może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. w szczególności dany wydatek nie może być również wymieniony przez ustawodawcę wśród tych kosztów, które nawet jeśli są poniesione w celu osiągnięcia przychodu nie mogą stanowić kosztów podatkowych. Przepis art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog wydatków niestanowiących z mocy ustawy kosztów uzyskania przychodów. Wśród wymienionych w tym artykule wydatków mieszczą się straty (koszty) powstałe w wyniku utraty dokonanych przedpłat (zaliczek, zadatków) w związku z niewykonaniem umowy – art. 23 ust. 1 pkt 54 cytowanej ustawy.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, iż Wnioskodawca przekazał środki pieniężne jako zadatek, w związku z zawartą przedwstępną umową kupna-sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa umowa nie została wykonana, a Wnioskodawca utracił zadatek, w związku z czym do przedstawionego stanu faktycznego zastosowanie znajdzie art. 23 ust. 1 pkt 54 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym kwota, którą Spółka wydała w związku z planowanym zakupem nieruchomości o jakich mowa we wniosku stanowi dla niej uszczerbek majątkowy, związany z jej utratą, powstały w wyniku niewykonania umowy. Nie jest istotne z jakich przyczyn i czyjej winy nastąpiło niewykonanie umowy.

Reasumując kwota wpłacona sprzedającemu na poczet ceny sprzedaży, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 54 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może stanowić kosztu uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.