Istota interpretacji:

w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłat byłych współwłaścicieli nieruchomości, pomniejszających przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Z dniem 22.05.1997 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem w drodze darowizny od matki i wuja, na podstawie aktu notarialnego 1/2 część działki o obszarze 6,28 ha, położonej we wsi G gmina S, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę Wieczystą.

W dniu 29.12.2000 r. na podstawie aktu notarialnego, w ramach podziału majątku dorobkowego Wnioskodawczyni stała się właścicielką co do 1/2 części ww.działki. Współwłaścicielami drugiej części działki w wysokości 1/2 byli Pan A w wysokości 1/4 części i Pan B w wysokości 1/4 części.

W m-cu marcu 2008 r. Pan B zmarł, a po jego śmierci 1/4 części działki odziedziczyli: żona Pani C i dzieci: Pan D, Pani E, Pani F i Pani G. W związku z porozumieniem wszystkich ww. współwłaścicieli dnia 17 marca 2009 r. w Sądzie Rejonowym została zawarta "ugoda". Warunkiem ugody jest sprzedaż działki o powierzchni 6,28 ha i spłata byłych współwłaścicieli w przeciągu 3 lat.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku tut. organ podatkowy pismem z dnia 02.11.2009 r. (data nadania 02.11.2009 r., data doręczenia 04.11.2009 r.) wezwał Wnioskodawczynię do uszczegółowienia przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, poprzez:

• wskazanie, czy w wyniku podpisanego w dniu 17 marca 2009 r. porozumienia "ugody" zawartego pomiędzy współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości – w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości - Wnioskodawczyni stała się właścicielem pozostałego udziału w wysokości 1/2 nieruchomości, a tym samym z tym dniem stała się właścicielem całej nieruchomości,

• wyjaśnienie, czy intencją Wnioskodawczyni jest uzyskanie interpretacji także w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na wskazanie tego przepisu ustawy w części D.3. – wskazanie przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej – poz. 47, jeżeli tak, to tut. organ prosi o sformułowanie pytania w tym zakresie i przedstawienia własnego stanowiska odnośnie zadanego pytania, a także uiszczenie dodatkowej kwoty opłaty w wysokości 40 zł.
  
  

Wnioskodawczyni uzupełniła braki formalne wniosku w ustawowym terminie, pismem z dnia 06.11.2009 r. (data nadania 06.11.2009 r., data wpływu 12.11.2009 r.), w którym poinformowała, że w wyniku podpisanego w dniu 17 marca 2009 r. porozumienia "ugody" zawartego pomiędzy współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości – w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości – stała się właścicielem pozostałego udziału w wysokości 1/2 nieruchomości, a tym samym całej nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, że w poz. 47 wniosku powinna wpisać art. 22 ust. 6c ustawy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy spłatę wynikającą z ugody sądowej na rzecz byłych właścicieli Wnioskodawczyni będzie mogła uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu, jeśli dokona ją po sprzedaży ze środków jakie uzyska z tytułu zbycia tej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni uważa, że spłaty na rzecz byłych właścicieli może uwzględnić, jako koszt uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono, m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że z dniem 22.05.1997 r. na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni stała się wraz z mężem współwłaścicielem 1/2 część nieruchomości, tj. działki o powierzchni 6,28 ha. W dniu 29.12.2000 r. na podstawie aktu notarialnego, w ramach umowy o podział majątku dorobkowego Wnioskodawczyni stała się właścicielką całego udziału w wysokości #189; części ww. nieruchomości. W wyniku podpisanego w dniu 17 marca 2009 r. porozumienia "ugody" zawartego pomiędzy współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości – w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości – Wnioskodawczyni stała się właścicielem pozostałego udziału w wysokości #189; nieruchomości, a tym samym całej nieruchomości, z obowiązkiem spłaty byłych współwłaścicieli w przeciągu 3 lat.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłat na rzecz byłych współwłaścicieli wynikających z ugody sądowej, które dokonane będą ze środków uzyskanych ze zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 omawianej ustawy współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i następnymi Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż ocena skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości będzie dokonywana w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. z uwagi na to, iż nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości w wysokości #189; części w drodze zniesienia współwłasności nastąpiło w dniu 17.03.2009 r., bowiem przychód osiągnięty przez Wnioskodawczynię ze zbycia nieruchomości w części nabytej zarówno w 1997, jak i w 2000 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak, zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c omawianej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, stosownie do treści art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast stosownie do treści ust. 6f art. 22 ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W konsekwencji powyższych regulacji prawnych należy stwierdzić, iż przychód jaki Wnioskodawczyni osiągnie z odpłatnego zbycia nieruchomości w części nabytej w 2009 r. w drodze umowy zniesienia współwłasności będzie mógł być pomniejszony o spłaty wynikające z zawartej ugody sądowej na rzecz byłych współwłaścicieli, jeżeli Wnioskodawczyni dokona tych spłat ze środków uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, bowiem w ocenie organu podatkowego kosztem uzyskania przychodu może być, m. in. spłata na rzecz byłych współwłaścicieli, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w powołanym powyżej art. 22 ust. 6c ustawy. Zatem kwota spłaty na rzecz byłych współwłaścicieli może być uznana za koszt nabycia 1/2 części nieruchomości, jaką Wnioskodawczyni nabyła w 2009 roku w drodze zniesienia współwłasności.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia, które wystąpi w przyszłości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie zdarzenia przyszłego które wystąpi w przyszłości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.