Istota interpretacji:

Czy spłata kredytu, odsetek od kredytu oraz opłata za wcześniejszą spłatę kredytu stanowią koszty uzyskania przyhcodu w przypadku sprzedaży nieruchomości?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 3 września 2009 r. (data wpływu 7 września 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 października 2009 r. (data wpływu 26 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomościjest nieprawidłowe.

W dniu 7 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, wezwano Wnioskodawcę pismem z dnia 20 października 2009 r. Nr ITPB2/415-740/09-2/AD do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniony został przez Panią pismem z dnia 23 października 2009 r. (data wpływu 26 października 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 7 lutego 2007 r. nabyła Pani wraz z mężem działkę budowlaną. W dniu 13 lipca 2007 r. uzyskali Państwo pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Nakłady na budowę domu sfinansowane były kredytem hipotecznym w wysokości 295.000 zł, który uzyskali Państwo w dniu 6 września 2007 r. W dniu 1 września 2009 r. zakończyła Pani wraz z mężem budowę domu i otrzymała pozwolenie na jego użytkowanie. W domu tym nie byli Państwo zameldowani i nie planują dokonać zameldowania. Obecnie nadal spłaca Pani co miesiąc raty kredytu hipotecznego (odsetki i kapitał). Mają Państwo zamiar sprzedać dom, a środki uzyskane z tego tytułu przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego pod jego budowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Co w sytuacji przedstawionej we wniosku byłoby kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości... Czy uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości może Pani pomniejszyć o koszt:



1. spłacenia kredytu hipotecznego, jego spłacenie nastąpiłoby po dniu sprzedaży nieruchomości, koszt ten byłby wyliczony przez bank (bez przedstawienia faktur za zakupione materiały), podany na "oświadczeniu o całkowitej spłacie" kapitału, odsetek (suma odsetek naliczanych od początku okresu kredytowania do dnia całkowitej spłaty kredytu) oraz opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości 1%),
2. zakupu działki budowlanej z dnia 7 lutego 2007 r. (cena z aktu notarialnego wraz z taksą notarialną, podatkiem od towarów i usług, podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz kosztami sądowymi – założenie księgi wieczystej)...


2. Czy w przypadku uznania za koszt uzyskania przychodu ww. wydatków, wystarczającym dowodem potwierdzającym spłacenie kredytu oraz zakup działki może być oświadczenie wystawione przez bank oraz akt notarialny...

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione na zakup działki budowlanej oraz na całkowite spłacenie kredytu hipotecznego stanowiłyby koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości. Po pomniejszeniu przychodu o ww. koszty uzyskałaby dochód, od którego uiściłaby podatek dochodowy w wysokości 19%. Ponadto uważa Pani, iż wystarczającym dowodem potwierdzającym spłacenie kredytu oraz zakup działki jest oświadczenie wystawione przez bank oraz akt notarialny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z analizy wniosku wynika, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania odnośnie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z analizy wniosku wynika, iż ma Pani zamiar dokonać sprzedaży domu jednorodzinnego, który pobudowany został na wcześniej zakupionej działce. Środki finansowe uzyskane z tego tytułu ma zamiar przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu, odsetek od tego kredytu oraz na opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu.

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości, tj. cenę nabycia działki oraz opłaty związane z jej nabyciem: opłatę związaną ze sporządzeniem aktu notarialnego, podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową (założenie księgi wieczystej). Wartość powyższych wydatków wynika z aktu notarialnego.

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości kwoty spłaconego kredytu. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Również do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona spłata odsetek od kredytu oraz opłata za wcześniejsza spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości jak również z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu.

Reasumując, odnosząc zdarzenie przyszłe na grunt powołanych w niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów uznać należy, iż do kosztów uzyskania przychodu może Pani zaliczyć wydatki poniesione na zakup działki. Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu, odsetek od kredytu oraz na opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo mając na uwadze, iż ww. budynek mieszkalny jest wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pani Małżonek chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.