Istota interpretacji:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni była współwłaścicielką niezabudowanej działki gruntu, otrzymanej w dniu 1 czerwca 2007 r. od Gminy o łącznej powierzchni 0,0483 ha. Przedmiotową nieruchomość otrzymała od Gminy w trybie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w ramach należnego Jej odszkodowania z tytułu utraconego prawa własności do innych działek, które nabyła w 1997 r. Wartość wymienionej działki na dzień podpisania aktu notarialnego - umowy o odszkodowanie wynosiła 26.100,00 zł, a wartość udziału Zainteresowanej wynosiła 13.050,00 zł.

Wnioskodawczyni otrzymała działkę od Gminy jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w ramach należnego odszkodowania. Po roku zdecydowała się na sprzedaż należących do Niej udziałów w działce otrzymanej od Gminy w ramach odszkodowania za wywłaszczone działki, które nabyła w 1997 r. W dniu 4 czerwca 2008 roku Zainteresowana sprzedała cały swój udział we współwłasności wynoszący 1/2 część działki za kwotę 25.000,00 zł. Poniosła również połowę kosztów związanych z otrzymaniem od Gminy przedmiotowej działki gruntu, tj. kosztów sporządzenia aktu notarialnego – umowy o odszkodowanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Według jakiej zasady zostanie obliczony dochód z odpłatnego zbycia działki, stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czy określona w umowie o odszkodowanie wartość otrzymanej od Gminy działki gruntu pomniejszy dochód do opodatkowania...
2. Czy niżej wymienione koszty i opłaty zmniejszają podstawę obliczenia podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o której mowa w art. 30e ust. 2 ustawy, tj. taksa notarialna, VAT od taksy notarialnej, opłata za wypisy aktu notarialnego sporządzonego w 2007r, które poniosłam w połowie...
3. Czy, w związku z faktem, że sprzedaną nieruchomość otrzymałam od Gminy w 2007 r. w ramach odszkodowania za wywłaszczone działki, które Wnioskodawczyni nabyła w 1997 r. sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

1. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, kosztem nabycia działki jest jej wartość określona w § 5 aktu notarialnego - umowy o odszkodowanie w wysokości 26.100,00 zł (udział Wnioskodawczyni 1/2 równy 13.050,00 zł.).
2. Podstawę obliczenia podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o której mowa w art. 30e ust. 2 ustawy zmniejszają taksa notarialna, VAT od taksy notarialnej, wypisy aktu notarialnego ponieważ są kosztami nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.
3. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ponieważ wywłaszczone działki Wnioskodawczyni nabyła w 1997 r., zbycie działki otrzymanej od Gminy w 2007 r. w ramach odszkodowania za wywłaszczone działki jest zwolnione z opodatkowania. Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W przypadku opisanym przez Wnioskodawczynię nabycie działki nastąpiło w 1997 r. W czerwcu 2007 r. w zamian za odszkodowanie z tytułu utraconego prawa własności do nabytych w 1997 r. działek Wnioskodawczyni otrzymała od Gminy działkę o wartości 26.100,00 zł. i ta wartość stanowi koszt nabycia nieruchomości w myśl art. 22 ust. 6c. Ponadto kosztami są taksa notarialna, VAT od taksy notarialnej, wypisy aktu notarialnego tytułem umowy odszkodowania poniesione w połowie przez Wnioskodawczynię.

Jednak Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że zbycie działki otrzymanej w 2007 r. od Gminy w ramach odszkodowania za wywłaszczone działki nabyte w 1997 r. jest zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ponieważ od nabycia wywłaszczonych działek przez Nią minęło 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Znowelizowane zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni sprzedała w 2008 r. udział w nieruchomości. Sprzedany udział Zainteresowana nabyła w 2007 r. jako odszkodowanie od Gminy na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami z tytułu utraconego prawa własności innych nieruchomości.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603), działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Natomiast na podstawie ust. 3 tegoż art., za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Natomiast przepis art. 131 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż:

1. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.
2. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.
3. Nieruchomość zamienna może być przyznana w porozumieniu z Prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych, z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa.
4. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.
5. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

W związku z tym, iż nabycie przedmiotowego udziału przez Wnioskodawczynię nastąpiło w 2007 r., należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdują przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy udział został sprzedany przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, należy stwierdzić, iż sprzedaż ta stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; sprzedaż ta nie jest zatem ani zwolniona, ani też wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dodać należy, iż w przedmiotowej sprawie bez znaczenia jest data nabycia wywłaszczonych uprzednio nieruchomości.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy. W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, stosownie do którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem w świetle przedstawionego opisu stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości tj. od chwili nabycia. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z powyższego wynika, iż wartość przedmiotowego odszkodowania, wypłaconego Zainteresowanej w naturze, tj. w postaci udziału w nieruchomości, stanowi koszt nabycia tegoż udziału.

Tym samym, kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży tegoż udziału jest jego wartość na dzień nabycia przez Zainteresowaną. Podobnie, za koszty nabycia przedmiotowego udziału, a tym samym koszty uzyskania przychodu, należy uznać wydatki, bez poniesienia których przez Zainteresowaną, przeniesienie własności tegoż udziału na Nią nie doszłoby do skutku.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny i przytoczony wyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż ustalając dochód z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału w nieruchomości, o ile jego sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni może zaliczyć w koszty z tytułu sprzedaży tegoż udziału wymienione we wniosku: wartość wskazanego odszkodowania, taksę notarialną, VAT od taksy notarialnej oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego sporządzonego w 2007 r.

Jednakże wskazać należy, iż zarówno wysokość przychodu, jak i wysokość kosztów nabycia Zainteresowana winna ustalić w wysokości odpowiadającej przypadającemu Jej udziałowi w prawie własności sprzedanej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.