Istota interpretacji:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku złożonym w dniu 29 maja 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego -jest prawidłowe.

W dniu 29 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 r., będąc panną, zawarła Pani ze spółdzielnią mieszkaniową umowę przedwstępną o wybudowanie lokalu mieszkalnego. Część środków, ok. 22%, wpłaciła Pani sama. W marcu 2007 r. podpisała Pani z tą samą spółdzielnią mieszkaniowa umowę o wybudowanie lokalu mieszkalnego. Ponieważ nie była Pani w stanie wpłacić pozostałej należności z własnych środków, w kwietniu 2007 r. podpisała Pani umowę złotowego mieszkaniowego kredytu budowlano - hipotecznego, na skredytowanie brakującej kwoty. Kwota kredytu wyniosła 177.755 zł 40 gr., a okres kredytowania 30 lat. Spłaca Pani raty równe, a wynoszą one obecnie po ok. 1100 zł miesięcznie (odsetki + spłata części kapitału).

W dniu 10 maja 2008 r. wyszła Pani za mąż i pozostaje Pani z mężem w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej.

W dniu 10 grudnia 2008 r. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego nabyła Pani od spółdzielni odrębną własność wybudowanego lokalu mieszkalnego. Lokal ten stanowi Pani majątek odrębny. Obecnie mieszka Pani w mieszkaniu męża, natomiast własny lokal mieszkalny zamierza Pani wynająć na cele mieszkalne. Konsekwencją tego będzie osiągnięcie przychodu, podlegającego opodatkowaniu. Zamierza Pani wybrać sposób opodatkowania na zasadach ogólnych. Potencjalny najemca będzie zobowiązany do zapłaty co miesiąc czynszu najmu oraz do pokrycia kosztów bieżących opłat za eksploatację i zużyte media (CO, CW, ZW, EE, TV Kablowa, Internet, itp.). Do opodatkowania uzyska Pani więc przychód będący "czystym" czynszem najmu. Z uwagi na spłatę kredytu bankowego (część odsetek + część kapitału) zamierza Pani jako koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu odliczać kwotę płaconych odsetek od kredytu (bez kapitału), uzyskując po ich odliczeniu dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Umowa kredytowa zobowiązuje Panią także do ubezpieczenia lokalu mieszkalnego od ognia i innych zdarzeń oraz do osobistego ubezpieczenia na życie. Dodatkowo podaje Pani, że jest zatrudniona na etacie jako lekarz, a lokal chce Pani wynajmować jako osoba fizyczna.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone spłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na jego zakup, zwiększona, zgodnie z zawartą umową kredytową, kwota odsetek spłacana na koniec roku kalendarzowego, a także koszt obowiązkowego ubezpieczenia majątkowego lokalu oraz związanego z umową kredytu ubezpieczenia na życie...

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie faktycznie zapłacone w danym roku odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego na wybudowanie lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu jego wynajmu i powinny zmniejszać osiągany przychód. Zaliczenie tych odsetek do kosztów uzyskania przychodu powinno być możliwe w cyklu miesięcznym oraz w przypadku jednorazowej, większej spłaty kredytu (zaliczeniu podlegałyby wyłącznie odsetki) w momencie ich zapłacenia. Wszystkie te operacje powinny być oczywiście udokumentowane. Dodatkowo uważa Pani, że obowiązujące Panią na podstawie umowy kredytu koszty ubezpieczenia lokalu oraz ubezpieczenie na życie, dotyczące zabezpieczenia kredytu bankowego, również stanowią koszt uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pani wynajmować własny lokal mieszkalny na cele mieszkalne. Przychód osiągnięty z tego tytułu zamierza Pani opodatkować na zasadach ogólnych, a do kosztów uzyskania przychodu zamierza Pani zaliczyć odsetki od kredytu zaciągniętego na wybudowanie i zakup tego lokalu, a także ubezpieczenie tego lokalu oraz wynikające z umowy kredytu ubezpieczenie na życie.

Kosztami uzyskania przychodów są, stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

• nie znajdować się na liście kosztów nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

• być właściwie udokumentowany.

Zaznaczyć jednak należy, że charakteru związku przyczynowego pomiędzy kosztem a przychodem nie należy jednak zawężać wyłącznie do związku bezpośredniego. Istnieją bowiem sytuacje, w których wydatek jest jedynie pośrednio związany z przychodami. Kosztem uzyskania przychodów będą również te wydatki, które można uznać za poniesione w celu zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości.

Zamknięty katalog wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów zawarty został w art. 23 ww. ustawy podatkowej. Z jego treści wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodu m.in.:

• wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od pożyczek (kredytów) (art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a);
• naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) (art. 23 ust. 1 pkt 32);
• odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji (art. 23 ust. 1 pkt 33).

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Powyższe wskazuje również, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego można zaliczyć także koszty ubezpieczenia takiego lokalu oraz wydatki związane z wymaganym przez bank, w związku z zawartą umową kredytową, ubezpieczeniem na życie kredytobiorcy. Tego rodzaju wydatki spełniają bowiem przesłanki zamieszczone w powołanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakimi są osiągnięcie przychodu oraz zachowanie lub zabezpieczenie jego źródła.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.