Istota interpretacji:

Czy koszty wycen można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów? Czy koszt poszukiwania kontrahenta (umowa z biurem nieruchomości) jest kosztem uzyskania przychodów (również w razie braku pozyskania klienta)? Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bieżące koszty odsetek bankowych od pożyczki hipotecznej na nabycie konkretnej nieruchomości na wynajem?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w różnych okresach czasu nabywała własność lokali (w jednym przypadku - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Lokale te miały charakter użytkowy i mieszkalny. Lokale były nabywane w stanie nie pozwalającym na ich wykorzystywanie w zakresie najmu. Nabycie następowało w stanie deweloperskim (surowym), tj. bez podłóg, drzwi wewnętrznych i bez białego montażu, jedynie z przyłączeniem mediów do lokalu. Niezbędne było przeprowadzenie prac wykończeniowych (np. wykończenie lub przebudowa łazienki wraz z ułożeniem glazury i terakoty, wyburzenie ściany między toaletą i łazienką, instalacja lub usunięcie drzwi wewnętrznych, zamontowanie stałego wyposażenia typu ściany wnękowe, ułożenie lub wymiana podłogi). Dodatkowo prace podwyższające standard lokali powodowały uzyskiwanie wyższych przychodów z najmu. Podatniczka nabywając lokale wraz z przypadającą na nie częścią gruntu oraz udziałem w hali garażowej - opłacała łączną cenę, bez podziału na powyższe wartości (było to zgodne z praktyką gospodarczą zbywców). Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Do końca 2008 roku Wnioskodawczyni opłacała zryczałtowany podatek dochodowy - wobec czego nie podlegała obowiązkowi dokumentowania nakładów na nieruchomości rachunkami. Od 2009 roku Wnioskodawczyni zgłosiła do Urzędu Skarbowego zamiar rozliczania się z najmu na zasadach ogólnych. W celu rozpoczęcia amortyzacji lokali od stycznia 2009 roku, należało wprowadzić lokale do ewidencji i poddać amortyzacji. Zainteresowana zleciła dokonanie wycen przez biegłego rzeczoznawcę według cen z grudnia 2008 roku i wprowadziła do ewidencji środków trwałych zgodnie z wycenioną wartością (usługa rzeczoznawcy była uzasadniona położeniem lokali w różnych częściach Polski). Wynajmując lokale Wnioskodawczyni korzysta z usług pośrednika poszukującego najemców. Podatniczka spłaca również kredyt i odsetki na zakup lokalu - zaciągnięty przed 1 stycznia 2009 r. (przed rozpoczęciem rozliczania na zasadach ogólnych).

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

Czy koszty wycen można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów...

Czy koszt poszukiwania kontrahenta (umowa z biurem nieruchomości) jest kosztem uzyskania przychodów (również w razie braku pozyskania klienta)...

Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bieżące koszty odsetek bankowych od pożyczki hipotecznej na nabycie konkretnej nieruchomości na wynajem...

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty zakupu usług i odsetki bankowe stanowią koszt uzyskania przychodów.

Wnioskodawczyni uważa, iż koszty zakupu usług wyceny lokali są kosztem uzyskania przychodów. Nie są to koszty podlegające amortyzacji, gdyż nie zwiększają one użytkowej wartości lokali. Jako koszt doradztwa niezbędnego dla prawidłowego prowadzenia działalności w zakresie najmu (dla wykonywania obowiązków podatkowych), stanowią one koszt podatkowy.

Również koszty zakupu usług pośrednictwa w poszukiwaniu najemców - zdaniem Wnioskodawczyni - są kosztami podatkowymi, niezależnie od wyniku prac agenta. Są to koszty poniesione w celu uzyskania przychodów, nawet jeżeli nie przyniosły faktycznego przychodu, spełniają wymóg celowości.

Odsetki od kredytu bankowego płacone obecnie (podczas rozliczania podatku na zasadach ogólnych) także są kosztem uzyskania przychodów. Treść art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymaga, aby kredyt był uzyskany w momencie takiego rozliczenia podatku. Sam cel kredytu (zakup lokalu) bezspornie wiąże się z uzyskiwanymi przychodami. Spełniona jest również zasada zapłaty odsetek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.
  
  

Definicja zawarta w powołanym przepisie obejmuje zarówno te wydatki, których poniesienie bezpośrednio przekłada się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i te, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia. Nie ma przy tym znaczenia, czy oczekiwany w chwili poniesienia wydatku skutek rzeczywiście zaistniał. Istotna jest jedynie obiektywna ocena celowości danego wydatku.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zleciła dokonanie wycen przez biegłego rzeczoznawcę w 2008 r. i w związku z tym poniosła wydatki na wycenę wartości przedmiotowych lokali.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż opłaty związane z wyceną lokali stanowią koszty uzyskania przychodów, w myśl przepisów art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy zauważyć, iż prawidłowe zaliczenie wydatku do kosztów uzyskania przychodów uwarunkowane jest wykazaniem jego celowości i związku z przychodem, jak i prawidłowym udokumentowaniem. Należy pamiętać, że to na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek wykazania związku poniesionych wydatków z przychodami, bo to ona wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni korzysta z usług biura nieruchomości, poszukującego dla Niej najemców.

Przedmiotowe wydatki nie wiążą się bezpośrednio z uzyskiwanymi przychodami, tym niemniej należy zauważyć, iż niezbędne są dla skutecznego wynajęcia przedmiotowych lokali i jako takie stanowią pośrednie koszty uzyskania przychodów, bez względu na ostateczne efekty.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że wydatki poniesione na usługi poszukiwania najemców stanowią koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, niezależnie od tego czy biuro nieruchomości pozyska klienta czy też nie.

Odnosząc się do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu należy stwierdzić, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
   - pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
   - pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału,
2. spłatę innych zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń,
3. umorzenie kapitałów pozostających w związku z utworzeniem (nabyciem), powiększeniem lub ulepszeniem źródła przychodów.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Treść art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

• zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawczynię,
• odsetki zostały zapłacone,
• odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.
  
  

Należy przy tym podkreślić, że ustawodawca nie różnicuje rodzaju kredytu, od którego spłacane są odsetki. Jednakże należy zaznaczyć, iż to na Wnioskodawczyni spoczywa obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki zostały przeznaczone na cel związany z przedmiotem najmu.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów naliczone i zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, przeznaczonej na wynajem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto tut. Organ informuje, że w dniu 10 lipca 2009 r. wydano odrębną interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego nr ILPB1/415-492/09-2/AA.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje