Istota interpretacji:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania

• prawidłowe– odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ceny zapłaconej za nabycie mieszkania (wkładu budowlanego), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu, tj. opłaty za inspekcję i prowizji, prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu oraz kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• nieprawidłowe– odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu opłat ponoszonych z tytułu użytkowania tegoż lokalu, tj. związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie developerskim, w szczególności CO i czynszu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W listopadzie 2008 r. Wnioskodawczyni i Jej mąż sprzedali mieszkanie. Zainteresowana wskazuje, że nie obejmuje ich żadna ulga (umowa o budowę – luty 2007 r., podpisanie aktu notarialnego - październik 2008 r.). Mieszkanie to byli zmuszeni sprzedać, ponieważ mąż Wnioskodawczyni został przeniesiony do pracy do miasta odległego o 140km.

Zainteresowana podaje, że jeśli potraktują zakup i sprzedaż jako inwestycję, na której zarobili, Jej zdaniem, wydaje się logicznym odpisanie od dochodu odsetek bankowych i innych kosztów.

Wnioskodawczyni przytacza, że została poinformowana, iż podatek musi zapłacić od różnicy, co według Niej wydaje się krzywdzące w tym przypadku.

Zainteresowana podaje, że w przedmiotowym mieszkaniu nie mieszkali, sprzedali je w stanie developerskim, a całość zakupu została skredytowana przez bank. Wnioskodawczyni wskazuje, iż cena sprzedaży mieszkania wynosi 204.000 zł.

Ponadto Wnioskodawczyni wyszczególnia poniesione koszty:

1. cena nabycia mieszkania (wkład budowlany) - 133.265,68 zł,
2. odsetki za rok 2007 i 2008 - 11 212,57 zł,
3. koszty uzyskania kredytu
   - opłata za inspekcję - 140,30 zł,
   - prowizja - 1.199,39 zł,
   - prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu - 1.316,97 zł,
4. koszty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokalu - 1.481,22 zł,
5. umowa za dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu - 765,55 zł,
6. opłaty płacone za niezamieszkały lokal w stanie developerskim konieczne do utrzymania lokalu i jego późniejszej sprzedaży
   - CO - 693,50 zł,
   - czynsz od maja do listopada 2008 r. - 1.250,65 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Co dokładnie można uznać za koszty...

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeśli kupno i sprzedaż mieszkania jest traktowana jako inwestycja mająca przynieść zysk, powinna być możliwość uznania wszelkich poniesionych nakładów jako koszty, które pomniejszają podstawę opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe– odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ceny zapłaconej za nabycie mieszkania (wkładu budowlanego), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych uzyskaniem tego kredytu, tj. opłaty za inspekcję i prowizji, prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu oraz kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• nieprawidłowe– odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu opłat ponoszonych z tytułu użytkowania tegoż lokalu, tj. związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie developerskim, w szczególności CO i czynszu.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Znowelizowane zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem w drodze kupna mieszkanie w październiku 2008 r.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdują przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane w listopadzie 2008 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ww. ustawy.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy. W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, stosownie do którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Zatem w świetle przedstawionego opisu stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości tj. od chwili nabycia. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny i przytoczony wyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż, ustalając dochód z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania, o ile jego sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni może zaliczyć w koszty z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości cenę zapłaconą za nabycie mieszkania (wkład budowlany), udokumentowane wydatki poniesione przez Nią na spłatę odsetek od kredytu, które zostały zapłacone do dnia owej sprzedaży, koszty związane z samym uzyskaniem tego kredytu, tj. opłatę za inspekcję i prowizję, prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu oraz koszty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Jednakże wskazać należy, iż zarówno wysokość przychodu, jak i wysokość kosztów nabycia Zainteresowana winna ustalić w wysokości odpowiadającej przypadającemu Jej udziałowi w prawie własności sprzedanej nieruchomości.

Ponadto tut. Organ informuje, że Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wyłącznie te odsetki od kredytu, które zostały zapłacone do dnia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Nie przysługuje natomiast Zainteresowanej zaliczenie w koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży mieszkania wskazywanych we wniosku opłat ponoszonych z tytułu użytkowania tegoż lokalu, tj. związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie developerskim, w szczególności CO i czynszu, bowiem są one zwykłymi opłatami eksploatacyjnymi, które nie zwiększają wartości mieszkania

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.