Istota interpretacji:

Czy nie umorzona wartość rozebranych budynków będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu dla Wnioskodawcy jako właściciela gruntu, na którym stały budynki?

• prawidłowew części nie umorzonej wartości rozebranych budynków stanowiących środki trwałe Wnioskodawcy,
• nieprawidłowew części nie umorzonej wartości rozebranych budynków będących własnością Spółki stojących na terenie Wnioskodawcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu oraz właścicielem budynków pofabrycznych na nich zlokalizowanych.

Wnioskodawca wydzierżawił powyższą nieruchomość spółce z o.o. na okres 10 lat w związku z czym osiąga przychody oraz ponosi koszty ich uzyskania (amortyzacja, opłaty komunalne itp.). Na mocy zapisów umowy spółka z o.o. prowadzi na dzierżawionych terenach oraz przyległych do nich terenach inwestycję budowlaną polegającą na rewitalizacji dawnego obszaru fabrycznego i utworzeniu centrum biurowego klasy A. Do jej prowadzenia konieczne jest wyburzenie stojących na dzierżawionym terenie będących własnością Wnioskodawcy budynków, jak i będących własnością spółki. Sposób rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę strony umowy określają w momencie jej rozwiązania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy nie umorzona wartość rozebranych budynków będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu dla Wnioskodawcy jako właściciela gruntu, na którym stały budynki...

Zdaniem Wnioskodawcy, warunkiem zawarcia umowy dzierżawy było umożliwienie realizacji budowlanej. Zawarta umowa gwarantuje Wnioskodawcy przychody w okresie 10 lat. Jak podaje Zainteresowany realizowana inwestycja znacznie podniesie wartość rynkową wynajmowanego gruntu i trwale przyczyni się do zwiększenia przychodów z najmu. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że wartość netto rozebranych budynków może być zakwalifikowana do kosztów uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowew części nie umorzonej wartości rozebranych budynków stanowiących środki trwałe Wnioskodawcy,
• nieprawidłowew części nie umorzonej wartości rozebranych budynków będących własnością Spółki stojących na terenie Wnioskodawcy.
  
  

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ust.1.

Z ustawowej definicji kosztu podatkowego wynika, że warunki uznania konkretnego kosztu (wydatku) za koszt podatkowy muszą być spełnione równocześnie. Uznanie konkretnego wydatku za koszt uzyskania przychodów uzależnione jest od związania go z przychodem takim związkiem przyczynowo-skutkowym, który oznacza, że poniesienie wydatku miało lub mogło mieć w kategoriach obiektywnych wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednie, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały one prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem wydatków ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien wykazać jego związek z prowadzoną działalności gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym.

W myśl art. 22a ust. 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, strat w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Tym samym straty związane z likwidacją środków trwałych uwarunkowane innymi przyczynami, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Zatem, jeżeli następuje likwidacja środka trwałego bez zmiany przez podatnika rodzaju działalności, a likwidacja była konieczna ze względów gospodarczych i uzasadniona ekonomicznie, wówczas strata z tego tytułu może być kosztem uzyskania przychodów.

Jak podaje Wnioskodawca, jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu oraz właścicielem budynków pofabrycznych. Wydzierżawił nieruchomość spółce z o.o., która to prowadzi na ww. terenach inwestycję budowlaną polegającą na rewitalizacji dawnego obszaru fabrycznego i utworzeniu centrum biurowego klasy A. Do jej prowadzenia konieczne jest wyburzenie stojących na dzierżawionym terenie - będących własnością Wnioskodawcy - budynków, jak i będących własnością spółki.

Z przedstawionych informacji we wniosku wynika, iż Wnioskodawca amortyzuje wydzierżawione nieruchomości.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że jeżeli przedmiotowy budynek spełniał definicję środka trwałego, o której mowa w cyt. powyżej art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - tj. był kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania i jego likwidacja nie jest związana ze zmianą rodzaju działalności, to wyłączenie zawarte w ww. art. 23 ust. 1 pkt 6 tej ustawy nie znajduje zastosowania. Dlatego też, wartość środka trwałego, od której nie dokonano odpisów amortyzacyjnych, jest stratą, która, co do zasady, zgodnie z ww. przepisem może stanowić koszt uzyskania przychodów.

Reasumując nie umorzona wartość rozebranych budynków stanowiących środki trwałe Wnioskodawcy będzie stanowiła dla Niego koszt uzyskania przychodu.

Natomiast nie umorzona wartość rozebranych budynków będących własnością Spółki stojących na terenie Wnioskodawcy nie może być zakwalifikowana przez Zainteresowanego do Jego kosztów uzyskania przychodów, ponieważ budynki nie stanowiły środków trwałych Zainteresowanego, a możliwość uznania straty za koszt uzyskania przychodów wynikać musi z generalnej zasady zawartej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, tj. związku z przychodem, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, u. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.