Istota interpretacji:

Czy Wnioskodawca postępuje słusznie zaliczając odsetki od kredytów hipotecznych oraz inne opłaty do kosztów uzyskania przychodów z najmu lokali zakupionych z tych kredytów?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz ze współmałżonką zakupili w lutym 2007 roku oraz w styczniu 2008 roku lokale mieszkalne (2 kawalerki) na rynku wtórnym z przeznaczeniem na wynajem. w tym celu małżonkowie zaciągnęli dwa kredyty hipoteczne. Po dokonaniu remontu mieszkania zostały wynajęte. Wnioskodawca podaje, że jest zatrudniony na umowę o pracę, a jego żona pracuje dorywczo (umowa o pracę) - nie prowadzą działalności gospodarczej.

Zainteresowany wskazuje, że w oświadczeniu złożonym do miejscowego urzędu skarbowego stwierdzono, iż "przychody z umowy najmu w całości będzie osiągał Wnioskodawca oraz zostaną przez niego w całości opodatkowane".

W 2007 roku dochód z najmu był opodatkowany na zasadzie ryczałtu (8,5%), zaś w 2008 roku podatek z najmu płacony jest na zasadach ogólnych (19, 30 i 40%), w postaci comiesięcznych zaliczek. w 2008 roku do kosztów uzyskania przychodu z najmu Wnioskodawca zaliczał koszty kredytów hipotecznych (odsetki od kredytów, ubezpieczenia wymagane przez banki udzielające kredytów, opłaty za wypisy z ksiąg wieczystych dla banków, podatki od nieruchomości, opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej (bez mediów) dla wynajmowanych mieszkań oraz abonament za dostarczanie prądu i gazu do tych lokali).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca postępuje słusznie zaliczając odsetki od kredytów hipotecznych oraz inne opłaty wymienione powyżej do kosztów uzyskania przychodów z najmu lokali zakupionych z tych kredytów...

Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje słusznie zaliczając odsetki od kredytów hipotecznych oraz inne opłaty wymienione powyżej do kosztów uzyskania przychodów z najmu lokali zakupionych z tych kredytów, gdyż kredyty te zaciągnięto w celu kupna tychże lokali oraz w celu osiągnięcia przychodu z ich najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na Wnioskodawcy, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
   - pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
   - pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału,
2. spłatę innych zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń,
3. umorzenie kapitałów pozostających w związku z utworzeniem (nabyciem), powiększeniem lub ulepszeniem źródła przychodów.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Treść art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

• zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę,
• odsetki zostały zapłacone,
• odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Należy przy tym podkreślić, że ustawodawca nie różnicuje rodzaju kredytu, od którego spłacane są odsetki. Jednakże należy zaznaczyć, iż to na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki zostały przeznaczone na cel związany z przedmiotem prowadzonej działalności.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wynajmuje lokale mieszkalne, na które wraz z małżonką zaciągnęli dwa kredyty hipoteczne. w związku z wynajmem ww. lokali Wnioskodawca, ponosi koszty związane z funkcjonowaniem lokali i możliwością korzystania z nich, tj.: odsetki od kredytów, podatek od nieruchomości, ubezpieczenia wymagane przez banki udzielające kredytów, opłaty za wypisy z ksiąg wieczystych dla banków, podatki od nieruchomości, opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej (bez mediów) dla wynajmowanych mieszkań oraz abonament za dostarczanie prądu i gazu do tych lokali.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów zarówno naliczone i zapłacone odsetki od kredytów zaciągniętych na zakup lokali przeznaczonych na wynajem, jak i pozostałe wydatki wskazane przez Zainteresowanego, tj. ubezpieczenia wymagane przez banki udzielające kredytów, opłaty za wypisy z ksiąg wieczystych dla banków, podatki od nieruchomości, opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej (bez mediów) dla wynajmowanych mieszkań oraz abonament za dostarczanie prądu i gazu do tych lokali.

Jednakże należy zaznaczyć, że stosownie do treści art. 22g ust. 3 ww. ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem jeśli odsetki od kredytu zostały naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania, to zwiększają one wartość początkową tego środka trwałego i mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.