Istota interpretacji:

Czy są kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) koszty poniesione przed podpisaniem aktu notarialnego w związku z czynnościami związanymi z budową, nadzorem nad tą budową, tj. m.in. koszty nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu i koszty materiałów wykończeniowych, koszty opłaty notarialnej, sądowej i skarbowej?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 01 czerwca 2006 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z deweloperem na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Do dnia 28 czerwca 2007 r. nastąpiła całkowita zapłata wynikająca z powyższej umowy. Tego samego dnia Zainteresowana protokolarnie odebrała mieszkanie celem prowadzenia prac wykończeniowych. Od dnia 03 października 2006 r. do dnia 20 sierpnia 2008 r. ponosiła udokumentowane wydatki na materiały i usługi remontowe mieszkania, co spowodowało zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Z przyczyn leżących po stronie dewelopera akt notarialny został podpisany dnia 15 września 2008 r. W dniu 18 listopada 2008 r. powyższa nieruchomość została sprzedana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy są kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) koszty poniesione przed podpisaniem aktu notarialnego w związku z czynnościami związanymi z budową, nadzorem nad tą budową, tj. m.in. koszty nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu i koszty materiałów wykończeniowych, koszty opłaty notarialnej, sądowej i skarbowej...

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie koszty wymienione w zapytaniu należy uznać za koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wszystkie nakłady zostały poniesione w czasie posiadania przez Zainteresowaną przedmiotowej nieruchomości. W opinii Wnioskodawczyni, definicję słowa "posiadanie" zawarto w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zainteresowana twierdzi, iż zgodnie z ww. artykułem posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 roku stosuje się zasady określone w ww. ustawie - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość Zainteresowana nabyła w dniu 15 września 2008 r., w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe

• opłata skarbowa.
  
  

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni od dnia 03 października 2006 r. do dnia 20 sierpnia 2008 r., tj. przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego prawo własności mieszkania, ponosiła także wydatki na materiały i usługi remontowe, co spowodowało zwiększenie wartości przedmiotowego lokalu.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r. wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W cytowanym wyżej przepisie art. 22 ust. 6c, ustawodawca odniósł się do nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje słowa "posiadanie". Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)., zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią faktycznie włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudza rzeczy (posiadacz zależny).

Jak wskazano w powołanym art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowią koszty nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, a poczynione zostały w czasie ich posiadania. Stosownie do podanej w tym przepisie chronologii zdarzeń poniesiony nakład stanowiący koszt uzyskania przychodu, powoduje wzrost wartości nabytej nieruchomości. Zatem, aby nakład zwiększył wartość nabytej nieruchomości winien być poniesiony tylko w okresie posiadania nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że do nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy, Zainteresowana może zaliczyć m.in.:

• koszt nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu,

• koszt zakupu materiałów wykończeniowych.
  
  

Jednakże, jak wcześniej wskazano, kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie nieruchomości, jak i poczynione w czasie jej posiadania nakłady, które zwiększyły jej wartość, powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci faktur VAT.

Reasumując, należy stwierdzić, iż wszystkie wskazane przez Wnioskodawczynię w zapytaniu koszty, które poniosła w czasie posiadania lokalu mieszkalnego, należy uznać za koszty uzyskania przychodu z tytułu opłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.