Istota interpretacji:

Jak ustalić wartość początkową środka trwałego czy w oparciu o art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmując cenę nabycia nieruchomości z roku 2002, czy o art. 22g ust. 8 ww. ustawy, czyli w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia - a w celu precyzyjnej i niepodważalnej wyceny należy zlecić przeprowadzenie tej czynności uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu i sporządzenie operatu szacunkowego aktualnej wartości nieruchomości?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca podaje, że w 2002 roku nabył prywatnie jako osoba fizyczna budynki - hale przemysłowe wraz z gruntem. Dokumentem stwierdzającym nabycie był akt notarialny zawierający również cenę nabycia. Od momentu nabycia nieruchomość była wynajmowana prywatnie, tzn. jako osoba fizyczna poza działalnością gospodarczą, a podatki z tego tytułu rozliczane były na zasadach ogólnych, nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę amortyzowana.

Budynki w momencie nabycia były w złym stanie technicznym, w związku z czym na przestrzeni kilku kolejnych lat były prowadzone prace remontowe i naprawy bieżące, m.in. wymiana tynków, malowanie, wymiana okien, wymiana glazury i terakoty i inne, wszystkie prace były remontami, a budynki nie były modernizowane. Część prac remontowych była wykonywana własnym sumptem i staraniem, niektóre prace wykonywane były przez firmy remontowe, część prac remontowych i materiałów użytych do remontów i napraw bieżących rozliczano jako koszty uzyskania przychodów z najmu nieruchomości. W dniu dzisiejszym budynki są w lepszym stanie technicznym.

Wnioskodawca informuje, iż równolegle prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą L. na zasadach podatku liniowego 19%, teraz zamierza przekazać ww. nieruchomość do działalności gospodarczej i wprowadzić ją do środków trwałychoraz zacząć przedmiotową nieruchomość amortyzować.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak ustalić wartość początkową środka trwałego, czy w oparciu o art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmując cenę nabycia nieruchomości z roku 2002, czy art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przyjąć wartość w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia, a w celu precyzyjnej i niepodważalnej wyceny zlecić prowadzenie tej czynności uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu i sporządzenie operatu szacunkowego aktualnej wartości nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku przekazania nieruchomości, której rynkowa wartość znacznie wzrosła w okresie pomiędzy pierwotnym zakupem, a wprowadzeniem do majątku firmy np. m.in. wskutek prowadzonych remontów, należy dokonać wyceny wg stawek rynkowych i wynikającą z wyceny wartość wpisać do ksiąg inwentarzowych i od niej dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Konsekwencją wpisania ceny transakcyjnej będzie dotkliwe opodatkowanie ewentualnej sprzedaży dokonanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższa teza wynika z wykładni systemowej obowiązujących przepisów ustaw podatkowych i ustawy o rachunkowości. Wiodącą zasadą jest bowiem to, iż księgi handlowe i rachunkowe powinny odzwierciedlać aktualny i zgodny ze stanem rzeczywistym układ stosunków i zdarzeń majątkowych, co przekłada się na obowiązek ich rzetelnego prowadzenia. Konsekwencje wprowadzenia takiego majątku wg ceny zakupu będą jak poprzednio niskie odpisy amortyzacyjne, pojawią się problemy z jego ubezpieczeniem i związane z tym rozbieżności.

Wnioskodawca podaje, że wartość nieruchomości na dzień dzisiejszy jest diametralnie inna niż w momencie jej zakupu. Wpływ na tą sytuację ma wiele czynników, w związku z tym podatnik uważa, że należy przyjąć faktyczną - aktualną wartość nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
   - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środka trwałego oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

Stosownie do art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w myśl art. 22g ust. 4 ww. ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również na ustalenie wartości początkowej w wysokości określonej przez biegłego.

Stosownie do art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22n, wartość początkową tego środka przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia.

W myśl natomiast przepisu art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Wycena biegłego ma z reguły zastosowanie w sytuacji, gdy podatnik wytworzył składnik majątkowy dla celów osobistych, a następnie uznał go za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż w takiej sytuacji nie był zobowiązany do gromadzenia rachunków-faktur dokumentujących wydatki na jego wytworzenie.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca w 2002 roku jako osoba fizyczna, nabył budynki - hale przemysłowe wraz z gruntem. Nieruchomość nie była amortyzowana. Ze względu na zły stan techniczny budynku, na przestrzeni kilku kolejnych lat, Wnioskodawca dokonał remontu budynku. Część prac remontowych była wykonana przez Zainteresowanego we własnym zakresie, a część prac wykonywana była przez firmy remontowe. Wnioskodawca podaje, iż część prac remontowych i materiałów użytych do remontów i napraw bieżących rozliczał jako koszty uzyskania przychodów z najmu nieruchomości.

Wnioskodawca podaje, że zamierza wyremontowany budynek wprowadzić do ewidencji środków trwałych i go amortyzować w działalności gospodarczej, którą prowadzi.

Zatem z uwagi na brak pełnego udokumentowania poniesionych wydatków na remont budynku, ustalenie wartości początkowej środka trwałego jest tylko możliwe wg zasad określonych w wyżej powołanym art. 22g ust. 8 ustawy.

Wartość początkowa nieruchomości nie może być ustalona na podstawie art. 22g ust. 9 ustawy, zgodnie z którym, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w art. 22g ust. 4 ustawy, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w art. 22g ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Przepis art. 22g ust. 9 dotyczy bowiem wyłącznie sytuacji, w której środek trwały został wytworzony przez podatnika. Nie może zatem być stosowany w przypadku ustalania wartości początkowej środka trwałego nabytego w drodze kupna.

Niemniej jednak zauważyć należy, że przy dokonywaniu przez podatnika własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy, dopuszczalne jest skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.