Istota interpretacji:

Czy prawidłowo zaewidencjonowano zakup nieruchomości jako towary handlowe, oraz aktywowanie kosztów do rozliczenia w momencie sprzedaży jako koszt uzyskania przychodów?

• w części dotyczącej uznania nieruchomości za towar handlowy -jest prawidłowe,
• w części dotyczącej momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z zakupem nieruchomości oraz remontem zakupionego budynku -jest prawidłowe,
• w części dotyczącej momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z odsetkami od kredytu -jest nieprawidłowe.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i rozlicza się na podstawie ksiąg rachunkowych.

Zainteresowany podaje, że na podstawie aktu notarialnego zakupił w ramach wspólności ustawowej z żoną nieruchomość zabudowaną starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi od osoby fizycznej, która przedmiotową nieruchomość nabyła na podstawie umowy darowizny w 1990 r. (taki zapis istnieje w akcie notarialnym).

Wnioskodawca nieruchomość nabył bez podatku VAT. Wyżej wymieniona nieruchomość została zakupiona z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej.

Wnioskodawca informuje, że budynek zostanie wyremontowany, powstaną dwa lokale mieszkalne, które zamierza sprzedać. Planowane wydatki na remont będą stanowiły co najmniej 30% wartości zakupu.

W związku z powyższym, Wnioskodawca podaje, iż zakupiona nieruchomość została wprowadzona do firmy, oraz ujęta w księgach jako towary handlowe. Zakup nieruchomości sfinansowany został w części z zaciągniętego na ten cel kredytu.

Wnioskodawca podaje, że wszystkie wydatki związane z zakupem, remontem, odsetkami od kredytu aktywowane są na towarach jako wartość zwiększająca wartość zakupu do momentu sprzedaży lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy prawidłowo zaewidencjonowano zakup nieruchomości jako towary handlowe oraz czy prawidłowym jest aktywowanie kosztów do rozliczenia w momencie sprzedaży jako koszt uzyskania przychodów...

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość zakupiona do dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie spełnia warunków do uznania za środek trwały na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości, dlatego ww. nieruchomość ujęto jako towar handlowy.

Wnioskodawca uważa również, że koszty poniesione związane z późniejszym przychodem ze sprzedaży powinny stanowić koszty uzyskania przychodów w momencie ustalania dochodu ze sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego

• w części dotyczącej uznania nieruchomości za towar handlowy uznaje się zaprawidłowe,
• w części dotyczącej momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z zakupem nieruchomości oraz remontem zakupionego budynku uznaje się zaprawidłowe,
• w części dotyczącej momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z odsetkami od kredytu uznaje się zanieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na Wnioskodawcy, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.
  
  

O klasyfikacji danego składnika majątku do środków trwałych lub towarów powinien decydować podatnik wnoszący majątek do przedsiębiorstwa. Decyzja w tym zakresie nie może mieć jednak charakteru dowolnego. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji nieruchomości ma jego przeznaczenie. Jeżeli Wnioskodawca zamierza nieruchomość w przyszłości faktycznie sprzedać i z takim zamiarem ją nabył, powinien zakwalifikować ją jako towar handlowy.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca zakupił nieruchomość w celu dalszej odsprzedaży i w związku z tym prawidłowo ujął ją w księgach jako towar handlowy.

W przypadku podatników prowadzących ewidencję księgową w formie ksiąg rachunkowych zastosowanie znajdą przepisy art. 22 ust. 5-5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tych regulacji koszty uzyskania przychodów dzielą się na koszty bezpośrednio oraz pośrednio związane z uzyskanym przychodem.

Treść art. 22 ust. 5 ww. ustawy stanowi, że u podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

Mając na względzie powołany przepis, stwierdzić należy, iż w kosztach uzyskania przychodów konkretnego roku podatkowego można uwzględnić:

• koszty uzyskania przychodów poniesione w tym roku podatkowym, dotyczące przychodów osiągniętych w tym samym roku podatkowym,
• koszty uzyskania przychodów poniesione w latach poprzedzających dany rok podatkowy, lecz dotyczące przychodów osiągniętych w tym właśnie roku podatkowym,
• określone co do rodzaju i kwoty koszty uzyskania przychodów, które zostały zarachowane, chociaż ich jeszcze nie poniesiono, jeżeli odnoszą się do przychodów osiągniętych w tym roku podatkowym,
• koszty poniesione w tym roku podatkowym, nie mające bezpośredniego związku z przychodami tego roku podatkowego - koszty pośrednie.

Na podstawie analizowanych przepisów wydatki poniesione na realizację samej inwestycji, między innymi wydatki związane z zakupem i remontem, to koszty bezpośrednie, które stosownie do art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stają się kosztem uzyskania przychodów w tym roku podatkowym w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Należy przy tym zaznaczyć, iż koszty inne niż bezpośrednie, np. odsetki od kredytu należy klasyfikować jako wydatki, które dotyczą funkcjonowania działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wydatki te zatem stanowią koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami i są potrącane w dacie ich poniesienia.

Reasumując, należy stwierdzić, że koszty bezpośrednie związane z zakupem i remontem nieruchomości stają się kosztem uzyskania przychodów w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Natomiast koszty pośrednie, tj. koszty z tytułu zapłaconych odsetek od kredytu na zakup nieruchomości powinny być potrącone w dacie ich poniesienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W kwestii zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali mieszkalnych z ułamkową częścią gruntu wydano interpretację indywidualną w dniu 16 grudnia 2008 r., znak ILPP2/443-884/08-2/MN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje