Istota interpretacji:

wydatki poniesione z tytułu umowy zlecenia zawartej w 2005 r., której przedmiotem było doradztwo prawne związane z uregulowaniem stanu prawnego wynajętej w 2007 r. nieruchomości nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z najmu, nawet, jeżeli faktura dokumentująca wynagrodzenie za powyższe została wystawiona w 2008 r

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W sierpniu 2005 r. wnioskodawca zawarł umowę zlecenia z Kancelarią Adwokacką w sprawie uregulowania stanu prawnego nieruchomości związanego z jej odzyskaniem.

Nieruchomość została odzyskana i w lipcu 2007 r. nastąpiło podpisanie aktu notarialnego przekazania nieruchomości. Odzyskaną nieruchomość wnioskodawca wynajął jako osoba fizyczna firmie na cele użytkowe od lipca 2007 r.

W marcu 2008 r. wnioskodawca otrzymał zawiadomienie z Sądu Rejonowego o dokonanym z dniem 19 listopada 2007 r. wpisie do księgi wieczystej.

Kancelaria Adwokacka wystawiła fakturę VAT w czerwcu 2008 r., ponieważ zgodnie z umową wynagrodzenie z tytułu wykonania zlecenia miało być płatne w terminie 6-ciu miesięcy od dnia zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu ujawnienia tego prawa oraz prawa własności budynku w księdze wieczystej.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - jestem płatnikiem podatku VAT z tym, że najem nie wchodzi w zakres działalności gospodarczej. Za najem wystawia faktury VAT jako osoba fizyczna. Podatek VAT płaci kwartalnie.

Wnioskodawca pismem z dnia 16 października 2008 r. (data wpływu 21 października 2008 r.) uzupełnił stan faktyczny przedstawiony we wniosku ORD-IN poprzez wyjaśnienie, iż:

• przychody z najmu nieruchomości opodatkowane są na zasadach ogólnych. Najem nie wchodzi w zakres mojej działalności gospodarczej;
• nieruchomość została nabyta przez rodzinę Wnioskodawcy w 1938 r. i "utracona" na podstawie art. 7 ust. (5) dekretu z dnia 26 października 1954 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Prawa i roszczenia do tej nieruchomości Wnioskodawca otrzymał postanowieniem Sądu w 2000 r. na podstawie testamentu z 1998 r.;
• odzyskanie w lipcu 2007 r. polegało na podpisaniu przez Wnioskodawcę aktu notarialnego z Przedstawicielami Skarbu Państwa: umowy o oddanie przez Skarb Państwa gruntu w użytkowanie wieczyste na 99 lat;
• budynek stanowi nieruchomość mieszkalną, ale wynajmowany jest na cele użytkowe.
• dla nieruchomości nie rozpoczęto jeszcze naliczania amortyzacji, gdyż Wnioskodawca nie wie czy i jakie ma do tego prawo, stąd budynek nie został jeszcze zarejestrowany w rozliczeniach najmu jako środek trwały
• w momencie zawarcia umowy z kancelarią nie było znane przeznaczenie nieruchomości, ale przewidziano w umowie sposób rozliczenia zarówno dla opcji sprzedaży nieruchomości po jej odzyskaniu jak i dla opcji rezygnacji ze sprzedaży. Ponieważ Wnioskodawca zrezygnował ze sprzedaży, obowiązywał Go termin płatności wynagrodzenia 6 miesięcy od daty zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego gruntu i ujawnienia tego prawa oraz prawa własności budynku w księdze wieczystej.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu ww. fakturę wystawioną przez Kancelarię Adwokacką za doradztwo prawne związane z uregulowaniem stanu prawnego wynajmowanej nieruchomości...
2. Czy można odliczyć podatek VAT z ww. faktury wystawionej przez Kancelarię Adwokacką za doradztwo prawne związane z uregulowaniem stanu prawnego wynajmowanej nieruchomości...
   
   

Odpowiedź na pytanie pierwsze stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pana z zakresu pytania drugiego został rozpatrzony odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawcy wydatki na obsługę prawną związane z odzyskaniem nieruchomości powinny być traktowane jako koszty poniesione w celu osiągnięcia zabezpieczenia przychodów z najmu (art. 22 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), wymienia najem jako odrębne źródło przychodu, który nie stanowi działalności gospodarczej. Dochodem z tego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Użyty przez ustawodawcę zwrot "w celu osiągnięcia przychodów" oznacza, iż aby określony wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, to pomiędzy tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego rodzaju, że poniesienie wydatku ma wpływ na osiągnięcie, zachowanie albo zabezpieczenia źródła przychodu.

Zatem kosztem uzyskania przychodów są wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na Wnioskodawcy, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki. Z oceny związku wydatku ze źródłem przychodów winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

• być właściwie udokumentowany.
  
  

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że najem nie wchodzi w zakres prowadzonej działalności gospodarczej.

W sierpniu 2005 r. Wnioskodawca zawarł umowę zlecenia z Kancelarią Adwokacką w sprawie uregulowania stanu prawnego nieruchomości związanego z jej odzyskaniem. Za powyższą usługę Kancelaria Adwokacka wystawiła fakturę VAT w czerwcu 2008 r.

Odzyskaną w lipcu 2007 r. nieruchomość wnioskodawca wynajął w tym samym miesiącu. W momencie zawarcia umowy z kancelarią nie było znane przeznaczenie nieruchomości. Wnioskodawca rozważał sprzedaż nieruchomości po jej odzyskaniu.

Nie można zatem uznać, że koszt doradztwa prawnego związanego z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości poniesiony został w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu jakim jest najem. Wydatek nie był więc związany z przedmiotowym najmem.

Reasumując, wydatki poniesione z tytułu umowy zlecenia zawartej w 2005 r., której przedmiotem było doradztwo prawne związane z uregulowaniem stanu prawnego wynajętej w 2007 r. nieruchomości nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z najmu, nawet, jeżeli faktura dokumentująca wynagrodzenie za powyższe została wystawiona w 2008 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.