• w części dotyczącej możliwości zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów -jest prawidłowe,
• w części dotyczącej momentu zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów -jest nieprawidłowe.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Podatnik oddał w najem mieszkanie, którego zakup został sfinansowany kredytem. W kwietniu 2006 roku podatnik (osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej) podpisał z bankiem umowę kredytową na finansowanie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym na kwotę 750 tys. zł (w kwietniu 2006 roku wypłacona została transza w kwocie 70 tys. zł, w maju 2007 roku w kwocie 630 tys. zł, a w grudniu 2007 roku w kwocie 50 tys. zł).

Odsetki od kredytu płacone były w latach 2006 i 2007 od kwoty faktycznie wykorzystanego kredytu (w roku 2006 od kwoty 70 tys. zł, a w roku 2007 od kwoty 70 tys. zł - do maja i 700 tys. zł od czerwca).

W czerwcu 2007 roku mieszkanie zostało odebrane od developera protokołem zdawczo-odbiorczym, a w lipcu 2007 zakupione aktem notarialnym.

W okresie grudzień 2007 - marzec 2008 podatnik wykończył mieszkanie i postanowił je wynajmować.

W kwietniu 2008 mieszkanie zostało przekazane najemcy a najemca zapłacił pierwszy czynsz. Podatnik (wynajmujący) postanowił opodatkować dochody z najmu na zasadach ogólnych.

Wnioskodawca pismem z dnia 02 września 2008 r. (data wpływu 05 września 2008 r.) uzupełnił stan faktyczny, przedstawiony we wniosku ORD-IN poprzez wyjaśnienie, iż:

1. przedmiotowe mieszkanie zostało zakupione w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, jednak z powodu wysokich kosztów obsługi kredytu udzielonego na zakup tego mieszkania wnioskodawca zdecydował się je wynajmować do czasu uzyskiwania dochodów zapewniających możliwość obsługi tego kredytu,
2. mieszkanie nie jest wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
3. z umowy kredytowej wynika, że kredytu udzielono na cele budownictwa mieszkaniowego,
4. kredyt został udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego do udzielania kredytów (pożyczek). Kredyt został udzielony przez xx.
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy podatnik korzystając z opodatkowania dochodów z najmu ma zasadach ogólnych może uznać koszty odsetek od zaciągniętego kredytu za koszty uzyskania przychodu z najmu?
2. Czy podatnik powinien uznawać odsetki od kredytu za koszt uzyskania przychodu od momentu wynajęcia lokalu, przyjęcia lokalu od dewelopera protokołem zdawczo-odbiorczym, czy od momentu nabycia lokalu aktem notarialnym?
3. Czy odsetki, koszty czynszu i inne poniesione koszty, zapłacone do momentu w którym podatnik może uznać koszty odsetek za koszty uzyskania przychodu powinny powiększać wartość nieruchomości, która będzie amortyzowana?
4. Czy amortyzacja mieszkania powinna rozpocząć się w momencie wynajęcia lokalu, przyjęcia lokalu od dewelopera protokołem zdawczo-odbiorczym, czy od momentu nabycia lokalu aktem notarialnym?
5. Czy podatnik może jednocześnie zaliczać odsetki do kosztów uzyskania przychodu z najmu i korzystać z ulgi odsetkowej z tytułu zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego?
6. Czy ulga odsetkowa pomniejszająca dochód do opodatkowania za rok 2007 powinna być obliczona jako:
   a)suma odsetek zapłaconych w latach 2006 i 2007, w proporcji 189/750
   b)w proporcji 189/700
   c)czy też w wysokości całości odsetek zapłaconych w okresie kwiecień 2006 - maj 2007 (kiedy kwota faktycznie wykorzystanego kredytu wynosiła 70 tys. zł) oraz proporcji odsetek 189/700 za okres od czerwca 2007 do grudnia 2007 (kiedy kwota faktycznie wykorzystanego kredytu wynosiła 700 tys. zł)?
7. Czy podatnik wynajmujący mieszkanie może wystąpić o zwrot różnicy VAT od niektórych materiałów budowlanych ?
8. Czy podatnik może amortyzować podatkowo wartość mieszkania powiększoną o koszty wykończenia w pełnej wysokości czy pomniejszonej o odzyskaną różnicę VAT?
   
   

Odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pana z zakresu pozostałych pytań został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami.

Zdaniem wnioskodawcy podatnik wybierając opodatkowanie dochodów z najmu na zasadach ogólnych może zaliczyć koszty zapłaconych odsetek do kosztów uzyskania przychodu od miesiąca otrzymania pierwszej wpłaty czynszu od najemcy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

• nie znajdować się na liście kosztów nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

• być właściwie udokumentowany.
  
  

W art. 23 ww. ustawy został ujęty zamknięty katalog wydatków, które nie stanowią kosztów uzyskania przychodu. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od pożyczek (kredytów).

Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 wynika zatem, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przez wnioskodawcę przychodem z najmu i mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone - od momentu przekazania lokalu do wynajmu, czyli uruchomienia źródła przychodu z którym te koszty są związane, a nie jak twierdzi wnioskodawca - od miesiąca otrzymania pierwszej wpłaty czynszu od najemcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.