• prawidłowew zakresie wydatków poniesionych na opłaty za wodę, gaz, energię, dozór nieruchomości, wywóz nieczystości, koszty projektu i prac budowlanych,
• nieprawidłowew zakresie uznania za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku oraz opłat za telefon.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Osoba fizyczna, prowadząca działalność gospodarczą, nabyła nieruchomość zabudowaną, w skład której wchodzi grunt wraz z budynkiem. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać ten budynek na cele związane z działalnością pensjonatową. Przedmiotowy budynek wymaga prac adaptacyjnych, wcześniej jednak wykonania projektu przebudowy i rozbudowy, uzyskania pozwolenia na budowę oraz wykonania samych prac budowlanych.

Budynek, do czasu zakończenia inwestycji, ujęto jako środek trwały w budowie.

Wnioskodawca podaje, iż na wartość początkową zakupionego budynku będzie się składać kwota należna zbywcy, określona w akcie notarialnym, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania budynku do używania.

Wartość początkową budynku będą zwiększały także wydatki poniesione przed oddaniem budynku do użytku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatki poniesione w trakcie inwestycji (koszt projektu, koszt prac budowlanych, podatek od nieruchomości, wywóz nieczystości, opłaty za wodę, telefon, energię, gaz, dozór nieruchomości oraz ubezpieczenie budynku) do momentu przekazania budynku do użytkowania - powinny być odnoszone na konto - środki trwałe w budowie i zwiększać wartość początkową inwestycji?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie koszty poniesione w trakcie inwestycji, dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych, powinny być odnoszone na konto - środki trwałe w budowie, a następnie powiększać wartość początkową środka trwałego.

Nakłady inwestycyjne na wytworzenie lub ulepszenie środka trwałego oznaczają bowiem - jak twierdzi Wnioskodawca, wszelkie koszty poniesione w związku z jego wytworzeniem, od momentu rozpoczęcia inwestycji, aż do momentu przekazania środka do użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowew zakresie wydatków poniesionych na opłaty za wodę, gaz, energię, dozór nieruchomości oraz wywóz nieczystości,
• nieprawidłowew zakresie uznania za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku oraz opłat za telefon.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a-22m, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do art. 22a ust 1 amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty,

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przepis art. 22f ust. 1 stanowi że, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zgodnie z art. 22g ust 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W przedmiotowej sprawie do środków trwałych zaliczymy przystosowany i zaadoptowany przez Wnioskodawcę budynek dla działalności pensjonatowej.

Zdaniem organu podatkowego wydatki z tytułu zapłaty podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia budynku, mogą stanowić koszt podatkowy tym bardziej, że podatnik jest zobowiązany na podstawie przepisów prawa do ponoszenia takiego wydatku (kosztu tego zgodnie z prawem nie może uniknąć). Jednakże, zgodnie z treścią ustawowej regulacji, kwalifikacja przez jednostkę poniesionego wydatku jako kosztu uzyskania przychodów winna brać pod uwagę przeznaczenie wydatku, jego celowość i zasadność dla funkcjonowania podmiotu oraz potencjalną możliwość przyczynienia się do osiągnięcia przychodów. Koszty pośrednie dotyczą bowiem całokształtu działalności. Wydatki o charakterze publicznoprawnym, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenia budynku, są kosztami ogólnymi i należy je rozpatrywać jako koszty pośrednie, które potrącane są w dacie ich faktycznego poniesienia.

Wydatki poniesione na: projekt, prace budowlane, opłaty za wodę, gaz, energię, wywóz nieczystości oraz dozór nieruchomości są nierozerwalnie związane z inwestycją główną, powinny wobec tego zwiększać wartość początkową wytworzonego środka trwałego - obiektu budowlanego, a więc mogą zostać zaliczone w koszty uzyskania przychodów Wnioskodawcy poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych.

Organ podatkowy wyjaśnia, że wydatki związane bezpośrednio z przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, poniesione przed przejęciem składnika majątku trwałego do eksploatacji nie mogą obciążać bezpośrednio kosztów działalności, są to bowiem nakłady inwestycyjne na tenże składnik majątkowy, mające na celu przygotowanie go do gospodarczego wykorzystania w przyszłości i ewentualnego uzyskania w przyszłości przychodów z tego tytułu.

Zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą kwalifikowania wydatku jako kosztu uzyskania przychodu, wynikającą z treści powołanego wyżej przepisu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesiony wydatek musi mieć związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów. Są to więc koszty bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwanym przychodem oraz koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika, czyli związane z funkcjonowaniem firmy. Wydatki za przeprowadzone rozmowy telefoniczne związane z całokształtem działalności Wnioskodawcy, podlegają zaliczeniu w koszty uzyskania przychodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.