• nieprawidłowe- w części dotyczącej ustalenia wysokości wykazanych kosztów nabycia i zbycia oraz zaliczenia do kosztów z tytułu sprzedaży działek następujących wydatków: złożenia wniosków o wiążącą interpretację przepisów podatkowych, przelotu do Polski w celu obejrzenia nieruchomości, przelewów pieniędzy do Polski z USA,
• prawidłowe- w części dotyczącej zaliczenia do kosztów z tytułu sprzedaży pozostałych wymienionych wydatków,
  
  

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką kilkuhektarowego gruntu położonego w Polsce, którego rozważa podział na działki mniejsze i sprzedaż tak wydzielonych działek. Wnioskodawczyni od ponad 6 lat mieszka w USA, gdzie pracuje. W związku z powyższym, zakup działki odbył się poprzez będącego w Polsce pełnomocnika, ewentualna sprzedaż również odbyłaby się poprzez pełnomocnika.

W związku z zakupem przedmiotowej działki Wnioskodawczyni poniosła następujące koszty:

• wartość działki (wynikająca z aktu notarialnego nabycia),
• koszty notarialne nabycia,
• prowizja pośrednika nieruchomości,
• koszty notarialne poniesione w USA w związku ze sporządzeniem niezbędnych dokumentów do umowy kredytowej (nieruchomość jest kredytowana - kredyt został zaciągnięty w Polsce).
  
  

Obecnie Wnioskodawczyni ponosi:

• koszty odsetek od zaciągniętego kredytu,
• koszty przelewów pieniędzy do Polski z USA,
• koszty sporządzenia pełnomocnictwa do zakupu gruntu,
• koszty przelotu w celu obejrzenia nieruchomości z USA do Polski,
• koszty wydania przez bank promesy kredytowej,
• koszty prowizji od udzielonego kredytu,
• podatek od czynności cywilnoprawnych.
  
  

W związku ze sprzedażą działek Wnioskodawczyni poniosłaby następujące koszty:

• koszty podziału geodezyjnego (wynagrodzenie geodety),
• koszty uzyskania zaświadczeń z gminy dotyczących nieruchomości (np. zaświadczenie o przeznaczeniu terenu),
• koszty ogłoszeń dotyczących sprzedaży,
• koszty wynagrodzenia pośredników sprzedających działki,
• koszty złożenia wniosków o wiążącą interpretację przepisów podatkowych,
• koszty odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości,
• w przypadku wcześniejszej spłaty - koszty (kara) za przedwczesną spłatę,
• koszty sporządzenia pełnomocnictwa do sprzedaży gruntu,
• koszty sporządzenia map geodezyjnych.
  
  

Pismem z dnia 05 grudnia 2007 r. Nr IPPB2/415-257/07-2/AZ wezwano Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku poprzez dokładne wskazanie: daty nabycia gruntu i określenia daty planowanej sprzedaży podzielonych działek. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie (data wpływu uzupełnienia 18.12.2007 r.):

• przedmiotowy grunt nabyto 24.09.2007 r.
• planowana jest sprzedaż mniejszych działek powstałych w wyniku podziału gruntu przed upływem 5 lat od jego nabycia.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy wymienione w stanie faktycznym koszty Wnioskodawczyni może wliczyć w koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności - czy o wymienione koszty może pomniejszyć przychód z tytułu sprzedaży w celu obliczenia dochodu do opodatkowania?
2. Czy podatek z tytułu sprzedaży działek powinien być odprowadzony od dochodu globalnego (przychód ze sprzedaży wszystkich działek podzielonych działek minus koszty globalne związane ze wszystkimi działkami), czy od dochodu jednostkowego (przychód ze sprzedaży każdej pojedynczej działki minus koszty podzielone) proporcjonalnie na każda z podzielonych działek)?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wszelkie koszty związane z nabyciem, wzrostem wartości gruntu oraz sprzedażą działek pomniejszą przychód z tytułu sprzedaży.

Będą to następujące koszty:

• wartość gruntu wynikająca z aktu notarialnego nabycia,
• koszty notarialne nabycia,
• prowizja pośrednika nieruchomości, który pośredniczył w nabyciu,
• koszty notarialne poniesione w USA,
• koszty pełnomocnictwa do zakupu i sprzedaży gruntu,
• koszty przelewów pieniędzy do Polski,
• koszty odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup gruntu,
• koszty prowizji banku od udzielenia kredytu,
• koszty promesy kredytowej,
• koszty poniesienia za wcześniejszą spłatę kredytu,
• koszty przelotu do Polski w celu obejrzenia nieruchomości,
• wynagrodzenie geodety za podział nieruchomości,
• koszty uzyskania zaświadczeń gminnych,
• koszty ogłoszeń dotyczących sprzedaży,
• wynagrodzenia pośredników sprzedających działki,
• koszty złożenia wniosków o wiążącą interpretację przepisów podatkowych,
• koszty sporządzenia map geodezyjnych.
• koszty podatku od czynności cywilnoprawnych zapłaconego przy nabyciu.
  
  

Podatek od dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży działek powinien być zapłacony od dochodu globalnego, t. j. jeśli wartość działki wraz z innymi kosztami wyniosą ok. 1,4 mln PLN, to podatek należy zapłacić dopiero po uzyskaniu przychodu przekraczającego 1,4 mln PLN, czyli po sprzedaży np. 7-ej z podzielonych działek, a nie dzielić koszty na poszczególne działki wydzielone.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8, ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

Jak wynika z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw. Powiększenie to może dotyczyć nieruchomości wynajmowanych i amortyzowanych poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy.

W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca precyzyjnie wskazał na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, t. j. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz innych dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży podzielonych działek Wnioskodawczy do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia może zaliczyć następujące wydatki:

• wartość działki (wynikająca z aktu notarialnego nabycia),
• koszty notarialne nabycia,
• prowizja pośrednika nieruchomości,
• koszty notarialne poniesione w USA w związku ze sporządzeniem niezbędnych dokumentów do umowy kredytowej (nieruchomość jest kredytowana - kredyt został zaciągnięty w Polsce).
• koszty odsetek od zaciągniętego kredytu,
• koszty sporządzenia pełnomocnictwa do zakupu gruntu,
• koszty wydania przez bank promesy kredytowej,
• koszty prowizji od udzielonego kredytu,
• podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia gruntu,
• koszty podziału geodezyjnego (wynagrodzenie geodety),
• koszty uzyskania zaświadczeń z gminy dotyczących nieruchomości (np. zaświadczenie o przeznaczeniu terenu),
• koszty ogłoszeń dotyczących sprzedaży,
• koszty wynagrodzenia pośredników sprzedających działki,
• w przypadku wcześniejszej spłaty - koszty (kara) za przedwczesną spłatę,
• koszty sporządzenia pełnomocnictwa do sprzedaży gruntu,
• koszty sporządzenia map geodezyjnych.
  
  

Z tytułu sprzedaży działek do kosztów odpłatnego zbycia i odpłatnego nabycia Wnioskodawczyni nie może wliczyć:

• kosztów złożenia wniosków o wiążącą interpretację przepisów podatkowych,
• kosztu przelotu do Polski w celu obejrzenia nieruchomości,
• kosztu przelewów pieniędzy do Polski z USA.
  
  

Podatek z tytułu sprzedaży działek powinien być odprowadzony od dochodu przypadającego na sprzedane działki w danym roku podatkowym. Koszty odpłatnego nabycia i odpłatnego zbycia należy ustalić proporcjonalnie na każdą z podzielonych działek.

Reasumując należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nie przysługuje zaliczenie w koszty z tytułu sprzedaży podzielonych działek wszystkich wymienionych wydatków. Ustalając dochód ze sprzedaży działek należy wziąć pod uwagę tylko koszty przypadające proporcjonalnie na sprzedaną działkę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.