Pytanie:

Uzyskuje dochody z tytułu najmu, opodatkowane na zasadach ogólnych. Przychody oraz poniesione z w/w tytułu koszty ewidencjonuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Z uwagi na zły stan techniczny elewacji wynajmowanego budynku, zamierzam przeprowadzić prace remontowe. Zakres tych prac, oprócz odbicia starej elewacji, napraw, zabezpieczeń, demontażu i innych tego typu prac, obejmuje także położenie 5 cm warstwy styropianu w celu zabezpieczenia murów przed dalszym murszeniem oraz wyrównania ubytków w murze. W związku z powyższym, moje pytanie dotyczy zaliczenia w/w wydatków do remontu, a co z tym związane - całości poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu. W mojej opinii, zamierzone prace można zakwalifikować jako remont i w całości zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Do wniosku dołączył Pan 5 zdjęć obrazujących aktualny stan elewacji budynku oraz szczegółowy kosztorys remontu elewacji budynku mieszkalnego.
W/w pismem zwrócił się Pan o wyjaśnienie czy prace polegające na położeniu nowej elewacji, z zastosowaniem technologii zabezpieczenia i wyrównania murów styropianem, naprawie obróbek blacharskich, naprawie i wymianie parapetów można potraktować jako remont i w całości zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.
W Pana opinii zamierzone prace, wymienione w kosztorysie dołączonym do wniosku, w całości stanowią przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego, ponieważ polegają na wymianie zużytych składników technicznych i nie zmieniają charakteru ani funkcji budynku. W związku z powyższym wydatki na ten cel można zakwalifikować jako remont, a tym samym zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art.22 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wyklucza tego również zastosowanie nowej technologii, ponieważ zarówno technologia jak i materiały ulegają postępowi technicznemu i nieracjonalne byłoby stosowanie metod sprzed kilku czy kilkunastu lat. Zastosowana metoda ma na celu przywrócenie stanu pierwotnego, a budynek nie podlega modernizacji ani ulepszeniu, nie następuje również zmiana jego przeznaczenia, dlatego poniesione na ten cel wydatki można zakwalifikować jako remontowe i w całości zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu. Za powyższym stanowiskiem przemawia również fakt, iż budynek amortyzowany jest metodą uproszczoną.

W przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy art. 8 ust. 1 i 2, art. 22 ust. 1, art. 22g ust. 10 i 17 i art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).Stosownie do art. 22 ust.1 w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osob fizycznych kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art.23 ust.1 pkt 1 lit.c w/cyt. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Stosownie do art. 22g ust. 17 w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500,00 zł. Treść w/cyt. przepisu wskazuje, iż nie ma on zastosowania w przypadku ustalenia wartości początkowej budynku lub lokalu mieszkalnego, stanowiącego środek trwały, w sposób uproszczony, określony w art. 22g ust. 10 w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. poprzez pomnożenie metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej budynku lub lokalu i kwoty 988,00 zł. Powołany wyżej przepis nakazuje zatem podatnikom przy stosowaniu "uproszczonej" metody ustalania wartości początkowej budynku lub lokalu mieszkalnego uwzględniać do tego wyliczenia jedynie powierzchnię przez nich wynajmowaną, wydzierżawianą lub używaną do celów działalności gospodarczej. Kosztami uzyskania przychodu będą wówczas odpowiednio:z tytułu najmu - odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej ustalonej dla powierzchni wynajmowanej,z tytułu działalności gospodarczej - odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej ustalonej dla powierzchni wykorzystywanej do tej działalności.

Podkreślenia wymaga fakt, iż stosowanie metody "uproszczonej" wyklucza możliwość powiększenia wartości początkowej środka trwałego o sumę wydatków na ich ulepszenie.Zgodnie z zasadą określoną w art.22h ust.2 w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy - z zastrzeżeniem art. 22l (dot. odpisów amortyzacyjnych od taboru transportu morskiego) i 22ł (dot. środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych otrzymanych do odpłatnego korzystania) - dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i - 22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Oznacza to, że w trakcie amortyzacji metodą "uproszczoną" nie można dokonywać zmiany wartości początkowej środka trwałego, ani sposobu wyliczenia amortyzacji. Ponadto zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz.2016 z późn. zm.) remont oznacza wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszca się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W świetle tej definicji prace wymienione przez Pana w piśmie z dnia 25.07.2006 r., a polegające na położeniu nowej elewacji, z zastosowaniem technologii zabezpieczenia i wyrównania murów styropianem, naprawie obróbek blacharskich, naprawie i wymianie parapetów można zaliczyć do prac remontowych. W tym przypadku następuje zmiana zastosowanego materiału budowlanego, co zgodnie z powołaną definicją nie zmienia charakteru wykonywanych prac. Przy remoncie mogą być bowiem zastosowane materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym, co jednak nie ma wpływu na kwalifikację wykonanych robót.
W świetle cytowanych wyżej przepisów wydatki na prace związane z remontem elewacji budynku mieszkalnego stanowiącego Pana współwłasność stanowią bezpośrednio koszt uzyskania przychodu dla współwłaścicieli na podstawie art. 22 ust. 1 i art. 8 ust. 1 i 2 w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że wydatki będą udokumentowane oraz zostanie wykazany związek przyczynowo-skutkowy z uzyskanym przychodem z tytułu najmu.