Pytanie:

Czy można zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodów z najmu całą kwotę amortyzacji i podatku od nieruchomości odnoszącego sie do całego budynku przeznaczonego na wynajem w sytuacji, gdy jeden z lokali w chwili obecnej nie jest wynajmowany?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że od 1999r. wynajmuje Pani budynek mieszkalny stanowiący jej własność. Budynek w całości przeznaczony jest na wynajem. W roku 2004 lokator jednego z lokali wyprowadził się i od tej pory lokal ten nie jest wynajmowany z powodu braku chętnych. Pozostałe lokale (mieszkalny i użytkowy) nadal są wynajmowane i stanowią źródło przychodów z najmu. Deklaracje PIT-5 z tytułu najmu składane są co miesiąc w Pierwszym Urzędzie Skarbowym w Gdańsku i podatek dochodowy jest opłacany regularnie zależnie od uzyskanego dochodu.

W złożonym wniosku zadano pytania: czy dopuszczalne jest zaliczenie w ciężar kosztów uzyskania przychodów z najmu całej kwoty amortyzacji i podatku od nieruchomości odnoszącego się do całego budynku przeznaczonego na wynajem oraz czy w sytuacji braku umowy najmu na część powierzchni całego budynku przeznaczonego wyłącznie na wynajem konieczne jest ustalenie proporcjonalnej kwoty amortyzacji i zaliczenie do kosztów tylko takiej kwoty tych wydatków, które odnoszą się wyłącznie do powierzchni faktycznie przynoszącej przychód w danym miesiącu.

Uważa Pani, że w opisanym stanie faktycznym do kosztów uzyskania przychodów można nadal zaliczyć pełną kwotę amortyzacji i podatku od nieruchomości uiszczanego od całej powierzchni przeznaczonej na wynajem, mimo że od blisko roku jeden lokal mieszkalny nie jest wynajmowany z powodu braku chętnego.

Pojęcie kosztu określone zostało w treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity z 2000r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Jak wynika z powyższego przepisu decydującym dla uznania danego wydatku za koszt podatkowy jest zaistnienie łącznie dwóch przesłanek: aby uznać dany wydatek za koszt podatkowy musi on być poniesiony w celu uzyskania przychodu podatkowego, oraz nie może to być koszt wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, nie uznawanym ustawowo za koszt podatkowy.

Sformułowana w tym przepisie definicja oznacza w praktyce, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.23 ust. 1 powołanej wyżej ustawy. Ustawodawca wiąże koszty uzyskania przychodów z celem ich poniesienia, jakim jest osiągnięcie przychodów.

Wydatki związane z utrzymaniem budynku, w tym podatek od nieruchomości stanowią bieżące koszty uzyskania przychodów, jeżeli obowiązek ich ponoszenia obciąża Podatniczkę.

Przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. odpowiada na pytanie co jest kosztem podatkowym - stanowi podstawę do kwalifikowania kosztów uzyskania przychodów. Koszty podatkowe mają charakter wydatków bezpośrednich lub pośrednich. Koszty bezpośrednie obejmują wydatki, które są ściśle (bezpośrednio) związane z przychodami. Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jednakże ich ponoszenie warunkuje uzyskanie przychodu. W przypadku kosztów pośrednich, uzasadnienie ma odnoszenie wydatków w koszty podatkowe w momencie ich poniesienia. W stosunku do tego rodzaju kosztów doszukiwanie się ich bezpośredniej relacji z przychodami nie jest konieczne. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Tym samym, nie jest możliwe ustalenie, w którym roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.

Wydatki z tytułu podatku od nieruchomości zwykle klasyfikowane są jako koszty pośrednie. Charakter tych wydatków przesądza bowiem o tym, że nie znajdują one swego odzwierciedlenia w danym przychodzie. Stanowią one zatem stosownie do omówionych przepisów koszt uzyskania przychodów w dacie poniesienia. Zatem do uznania za koszt uzyskania przychodów pełnej wysokości wydatku związanego z zapłaconym podatkiem od nieruchomości bez znaczenia jest, że obecnie w budynku w całości przeznaczonym na wynajem jeden lokal nie jest wynajmowany z uwagi na brak chętnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a i 22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 w/wym. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m. in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt. 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast w myśl art. 22c ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaprzestano tej działalności.

W przypadku przerwy w najmie jednego lokalu i jednocześnie uzyskiwaniu przychodu z tytułu najmu pozostałych lokali w budynku przeznaczonym w całości na wynajem nie zachodzi przesłanka przewidziana w cytowanym wyżej art. 22c ust.1 pkt 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991r., gdyż działalność polegająca na najmie nadal jest kontynuowana.

Zgodnie z zapisem art. 22f ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. jeżeli tylko cześć nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

W przedstawionym stanie faktycznym powyższy przepis nie znajduje zastosowania, gdyż cały budynek przeznaczyła Pani wyłącznie na wynajem. Zatem kosztami uzyskania przychodów będą wszystkie koszty, jakie zostaną poniesione w związku z tym źródłem przychodu, w tym odpisy amortyzacyjne.

Reasumując:

1. nie ma podstaw do nie uznania za koszt odpisu amortyzacyjnego za okres, kiedy określonej części powierzchni nie wynajmuje Pani, lub uznawania za koszt jedynie części odpisów amortyzacyjnych. Taka sytuacja, tj. uznawanie w ciężar kosztów jedynie części odpisów amortyzacyjnych (przy naliczeniu w ewidencji środków trwałych pełnej amortyzacji) mogłaby mieć miejsce tylko wtedy, gdy jedynie określoną część budynku przeznaczono na wynajem, a pozostałą użytkowano na cele prywatne albo inne, nie związane z wynajmem,
2. zapłacony podatek od nieruchomości w pełnej wysokości stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu wynajmu budynku w dacie jego poniesieni.

Mając na uwadze powyższe stanowisko przedstawione we wniosku jest prawidłowe.