Pytanie:

zaliczenie w koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na przystosowanie lokalu uzytkowego do potrzeb przyszłego najemcy.

Na podstawie art.14a §1 i §4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa( tj. z 2005r. Dz.U. Nr 8, poz.60 ze zm. ) - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Otwocku po rozpatrzeniu wniosku z dnia 9 września 2005r. w sprawie zaliczenia w koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na przystosowanie lokalu użytkowego do potrzeb przyszłego najemcy -

nie potwierdza Pani stanowiska , iż wydatki na przystosowanie lokalu użytkowego do potrzeb przyszłego najemcy, dotyczące wybudowania nowych ścian działowych, przebudowy instalacji elektrycznej, wydzielenia pomieszczeń drzwiami wewnętrznymi, ułożenia nowych podłóg stanowią koszt uzyskania przychodu; wydatki te powiększają wartość środka trwałego i stanowią podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem Pani działalności jest wynajem lokali użytkowych w wybudowanym w tym celu budynku, stanowiącym Pani własność. Warunkiem koniecznym do zawarcia umowy z przyszłym najemcą jest adaptacja powierzchni użytkowej , zgodnie z jego wymaganiami. Polegać ona będzie miedzy innymi na wybudowaniu nowych ścian działowych, przebudowie instalacji elektrycznej. ułożeniu nowych podłóg, wydzieleniu pomieszczeń drzwiami wewnętrznymi. Wprawdzie we wniosku nie wskazała Pani wysokości nakładów finansowych poniesionych w tym celu, kierując się jednak względami doświadczenia życiowego przyjęto, iż suma wydatków przekracza 3500 zł.. Przedstawiając własne stanowisko w sprawie wskazała Pani, iż powyższe wydatki są warunkiem koniecznym do zawarcia umowy i będą służyły tylko temu najemcy, stąd tez należy je potraktować w zakresie określonym zapisami w umowie najmu jako koszt bieżącej działalności i zaliczyć w całości w momencie ich ponoszenia w koszty uzyskania przychodów. Stanowisko Pani nie jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma przepis art.22g ust.17 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz.176 z późn. zm. ) , który stanowi: jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust.1,3-9,11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500zł. i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W myśl powołanego przepisu poczynione nakłady są wydatkami na ulepszenie środka trwałego, bowiem prace budowlane polegają na przebudowie i adaptacji powierzchni lokalowej do nowych potrzeb, przez co nastąpi nadanie innych cech i wartości użytkowych lokalu, bez których to wartości użytkowych nie byłoby możliwe zawarcie umowy najmu.

Omawiany zakres prac niewątpliwie zmienia pierwotny stan środka trwałego , to znaczy stan odnoszony do dnia wprowadzenia środka trwałego do ewidencji środków trwałych . Stąd też sumę wydatków poczynionych na przedmiotowy środek trwały, jako wydatków na ulepszenie środka trwałego, powodujących zwiększenie jego wartości użytkowej, należy na podstawie powołanych wyżej przepisów prawa materialnego zakwalifikować do wydatków powiększającychwartość początkową środka trwałego i stanowiących podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Tylko w sytuacji gdy suma wydatków na ulepszenie środka trwałego nie przekracza w roku podatkowym 3500zł i jednocześnie wydatki te nie powodują wzrostu wartości użytkowej środka trwałego, mogą zostać zaliczone bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów. W stanie faktycznym wskazanym we wniosku i w stanie prawnym obowiązującym w dniu wydania postanowienia sum wydatków poniesionych na adaptację powierzchni użytkowej i jej przebudowę dla potrzeb przyszłego użytkownika może być odniesiona do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.