Pytanie:

Jako osoba fizyczna będąca właścicielem budynku oddaję w najem nowe lokale mieszkaniowe wraz z pełnym ich wyposażeniem. Powyższe wyposażenie jest podstawowym warunkiem podpisania umów najmu z najemcami. Moim zdaniem wyposażenie lokali mieszkaniowych do których należą: meble kuchenne, stałe zabudowy kuchni, szafy i szafy wnękowe, meble pokojowe tj. kanapy, regały, stoły, krzesła, fotele, łóżka, dywany, chodniki, toaletki, lustra, oświetlenie, komplety łazienkowe, sprzęt AGD, sprzęt RTV. Mogę zaliczyć jednorazowo w koszty uzyskania przychodu jeżeli wartość poszczególnych przedmiotów wymienionych nie przekracza kwoty 3.500,- zł netto. W przypadku gdy wartość poszczególnych przedmiotów wymienionych przekracza kwotę 3.500,- zł. netto uważam, że mogę przyjąć je do ewidencji środków trwałych i amortyzować zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Sposób zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu budynku lub lokalu, wydatków na nabycie przedmiotów ich wyposażenia jest uzależniony od tego, czy dany przedmiot jest środkiem trwałym w rozumieniu art. 22a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm. ).
Zgodnie z tym przepisem u podatników uzyskujących przychody z najmu, przedmioty (składniki wyposażenia) stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do użytkowania są zaliczone do środków trwałych, jeżeli są spełnione łącznie dwa warunki:

1. przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok
2. są oddane do używania na podstawie umowy najmu

Zużycie wynajmowanego składnika wyposażenia zaliczonego do środków trwałych jest przenoszone w koszty uzyskania przychodów:

1. w formie odpisów amortyzacyjnych dokonywanych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał jeżeli wartość początkowa składników wyposażenia w dniu przyjęcia do użytkowania przez najemcę jest większa niż 3.500,00 zł.
2. w formie bezpośredniego ujęcia w koszty w miesiącu oddania do używania, gdy wartość tego składnika nie przekracza 3.500,00zł.

Instalacje dodatkowe np. wideofon, instalacje alarmowe, telewizja satelitarna itp. oraz wyposażenie dodatkowe np. pralka, lodówka, meble kuchenne i łazienkowe, piec gazowy itp. można zaliczyć do kosztów, jeżeli wykonano je lub zakupiono po oddaniu budynku do eksploatacji, a przed rozpoczęciem najmu.
Instalacje dodatkowe można potraktować jako modernizację istniejącego środka trwałego lub jako odrębny środek trwały. Jeżeli instalacja jest nierozerwalnie związana z budynkiem (np. montaż do ogrzewania pieca gazowego), to wydatki te stanowią modernizację budynku, czyli środek trwały ulega ulepszeniu i jego wartość początkowa powiększa się o sumę wydatków na ulepszenie.
W przypadku gdy instalacje stanowią odrębne środki trwałe są one amortyzowane na ogólnych zasadach, chyba że ich koszt jednostkowy nie przekracza 3.500,00 zł. - wówczas mogą być jednorazowo zaliczone do kosztów najmu.