Istota interpretacji:

W przypadku sprzedaży części lokali w budynku, w jaki sposób wyliczyć koszty uzyskania przychodów, przypadające na te lokale (a więc koszty wytworzenia sprzedawanych "wyrobów gotowych", jakim staną się lokale)?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą m.in. w zakresie pośrednictwa finansowego i obsługi nieruchomości (kupno, sprzedaż, pośrednictwo w obrocie). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów na zasadach określonych w art. 22 ust. 6b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (metoda kasowa). Podatek dochodowy opłaca na zasadach określonych w art. 30c tejże ustawy (podatek liniowy w wysokości 19% podstawy opodatkowania). W dniu 08 kwietnia 2009r. zakupił na cele prowadzonej działalności gospodarczej grunt i budynek mieszkalny z zamiarem przeprowadzenia kapitalnego remontu i rozbudowy. W dniu 06 kwietnia 2009r. na zakup ww. nieruchomości oraz jej remont zaciągnął bankowy kredyt inwestycyjny. Z uwagi na to, że budynek w momencie zakupu nie nadawał się do użytku, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Z dniem 16 grudnia 2009r. Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży (a konkretnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych) po przeprowadzonych robotach remontowo-budowlanych, dlatego też opisany grunt oraz budynek zostały zaksięgowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 według ceny zakupu z aktu notarialnego (zakup towarów handlowych i materiałów). W tym samym dniu w kol. 10 wpisano do kosztów uzyskania inne wydatki poniesione wcześniej, a związane z prowadzoną inwestycją, takie jak projekt architektoniczny, projekt geotechniczny, zapłacone odsetki bankowe od kredytu inwestycyjnego. Na dzień 31 grudnia 2009r. został sporządzony spis z natury towarów, którym objęto m.in. jako tzw. "produkcję w toku" wartość opisanego budynku, powiększoną o zapłacone odsetki bankowe, koszty projektów geotechnicznych i architektonicznych. Wysokość tych kosztów ustalono na podstawie faktur wystawionych przez wykonawców ww. usług oraz potwierdzeń przelewów odsetek dokonanych na rzecz banku. W 2010 roku w związku z kontynuacją opisanej inwestycji, w dalszym ciągu, spłacane odsetki oraz koszty wykonanych przez firmy zewnętrzne robót budowlanych i projektów (w dniu wystawienia faktury lub innego dowodu księgowego) były wpisywane w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. W dniu 31 grudnia 2010r. został przeprowadzony spis z natury, w którym z uwagi na brak zakończenia robót budowlanych ponownie ujęto jako "produkcję w toku" opisane wyżej wydatki z 2010r., powiększone o koszty poniesione w 2009r., ujęte wcześniej w spisie natury na dzień 31 grudnia 2009r. Wycena "produkcji niezakończonej" odbywa się według kosztów wytworzenia, zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Z uwagi na to, że po zakończeniu inwestycji lokale w opisanym budynku zostaną przeznaczone do sprzedaży, dopiero w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż (2011), zostaną rozliczone odpowiadające im koszty uzyskania przychodów, ujęte dotąd w spisie z natury.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

W jaki sposób wyliczyć koszty uzyskania przychodów, w przypadku sprzedaży części lokali w budynku, przypadające na te lokale (a więc koszty wytworzenia sprzedawanych "wyrobów gotowych", jakim staną się lokale)...(pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione na wytworzenie przedmiotowych lokali zostaną rozliczone w roku ich sprzedaży. Dokładne ustalenie kosztów przypadających na poszczególne lokale jest niemożliwe z uwagi na to, że wszystkie prace projektowe, budowlane są wyceniane i fakturowane w odniesieniu do całego budynku, bez podziału na jego poszczególne lokale, części czy kondygnacje. Z uwagi na powyższe najbardziej właściwą metodą obliczenia kosztów przypadających na poszczególne lokale wydaje się metoda według klucza "powierzchniowego", tzn. koszty te należy ustalić w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia lokalu sprzedanego w ogólnej powierzchni użytkowej budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy, z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1 uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.
   
   

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika w szczególności, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie pośrednictwa finansowego i obsługi nieruchomości (kupno, sprzedaż, pośrednictwo w obrocie). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów na zasadach określonych w art. 22 ust. 6b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (metoda kasowa). W dniu 08 kwietnia 2009r. zakupił na cele prowadzonej działalności gospodarczej grunt i budynek mieszkalny. Z dniem 16 grudnia 2009r. podjął decyzję o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży (a konkretnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych), po przeprowadzonych robotach remontowo-budowlanych. W związku z tym ww. grunt oraz budynek zaksięgował w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 według ceny zakupu z aktu notarialnego (zakup towarów handlowych i materiałów). W tym samym dniu w kol. 10 wpisał do kosztów uzyskania inne wydatki poniesione wcześniej, a związane z prowadzoną inwestycją, takie jak projekt architektoniczny, projekt geotechniczny, zapłacone odsetki bankowe od kredytu inwestycyjnego. Na dzień 31 grudnia 2009r. sporządził spis z natury towarów, którym objął m.in. jako tzw. "produkcję w toku" wartość opisanego budynku, powiększoną o zapłacone odsetki bankowe, koszty projektów geotechnicznych i architektonicznych. Wysokość tych kosztów ustalono na podstawie faktur wystawionych przez wykonawców ww. usług oraz potwierdzeń przelewów odsetek dokonanych na rzecz banku. W dniu 31 grudnia 2010r. został przeprowadzony spis z natury, w którym z uwagi na brak zakończenia robót budowlanych ponownie ujęto jako "produkcję w toku" poniesione wydatki z 2010r., powiększone o koszty poniesione w 2009r., ujęte wcześniej w spisie natury na dzień 31 grudnia 2009r. Po zakończeniu inwestycji lokale w wybudowanym przez Wnioskodawcę budynku zostaną przeznaczone do sprzedaży i dopiero w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż (2011), zostaną rozliczone odpowiadające im koszty uzyskania przychodów, ujęte dotąd w spisie z natury.

Zauważyć należy, iż w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2011r. Znak: IBPBI/1/415-77/11/ZK wskazano m.in., iż "w sytuacji, gdy Wnioskodawca w określonym roku podatkowym nie osiągnie przychodu ze zbycia wybudowanych lokali, zobowiązany jest do ujęcia produkcji w toku i wyrobów gotowych w spisie z natury sporządzanym na koniec roku. Niesprzedane lokale w zależności od stopnia ich zaawansowania będą produkcją w toku bądź wyrobami gotowymi, podlegającymi spisowi z natury na koniec okresu sprawozdawczego i wycenie według kosztów wytworzenia. Tym samym w spisie tym należy ujęć materiały i usługi nabyte w związku z wybudowaniem lokali, niesprzedanych w danym roku podatkowym. W ten sposób składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży".

Zatem w istocie, wydatki poniesione na budowę budynku, w którym znajdują się przedmiotowe lokale mające być przedmiotem planowanego zbycia, będą stanowiły koszt uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym okresie sprawozdawczym w którym zostaną sprzedane. Przy czym z uwagi na zbiorcze ewidencjonowanie kosztów poniesionych na całą realizowaną inwestycję, koszty przypadające na poszczególne lokale należy ustalić proporcjonalnie do udziału ich powierzchni w ogólnej powierzchni budynku. Gdyby jednak wystąpiły koszty ściśle związane z konkretnym lokalem (np. jakieś specjalne prace wykonane tylko w tym lokalu) to należy je przypisać do tego lokalu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1, 2 i 3, wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.