Istota interpretacji:

Czy nakłady poniesione na budowę lokali, które mają być przekazane gminie winny stanowić koszt nabycia działki?

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 7 października 2009 r., znak ILPP1/443-980/09-2/AW i ILPB1/415-880/09-2/AK, na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 9 października 2009 r., a w dniu 19 października 2009 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 16 października 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W ramach wzajemnych rozliczeń wierzytelności spółka wejdzie w posiadanie nieruchomości niezabudowanej będącej własnością dłużnika. Na działce tej ma być wybudowany budynek mieszkalno-usługowy z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż. Dłużnik wchodząc w jej posiadanie, w ramach rozliczeń wzajemnych z gminą z tytułu zakupu tej nieruchomości, zobowiązał się do wybudowania na działce stanowiącej własność gminy, na swój koszt, budynku mieszkalnego obejmującego 19 lokali mieszkalnych i przekazania go gminie. Zobowiązanie to regulowało sposób zapłaty za działkę (bez dodatkowych płatności w gotówce). Ponieważ wartość nakładów na budowę przekracza kwotę zobowiązań wobec gminy, dłużnikowi przysługiwało będzie roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na wybudowanie 8 lokali mieszkalnych. Do chwili obecnej dłużnik nie dokonał żadnych nakładów w związku z tą umową.

Nabywając nieruchomość od dłużnika spółka wejdzie w jego prawa (prawo własności działki), ale też i zobowiązanie opisane wyżej. W wyniku tej transakcji spółka poniesie koszt budowy 11 lokali mieszkalnych, które przekaże gminie. Za pozostałe 8 lokali uzyska od gminy przychód, a zatem koszt poniesiony na ich budowę będzie kosztem uzyskania przychodów.

Jedenaście lokali przekazane zostanie gminie nieodpłatnie. Koszt wybudowania tych lokali stanowi dla spółki koszt związany z nabyciem innej działki na której spółka pobuduje inny budynek z lokalami na sprzedaż. Warunkiem uzyskania tej działki jest właśnie budowa na koszt spółki, na działce będącej własnością gminy, tych jedenastu lokali mieszkalnych i przekazanie ich gminie. Tak więc koszt budowy tych lokali stanowi niejako cenę zapłaconą gminie za przekazanie innej działki.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy nakłady poniesione na budowę lokali, które mają być przekazane gminie winny stanowić koszt nabycia działki...

Zdaniem Wnioskodawcy, bezsporne w sprawie jest to, że aby nabyć działkę przeznaczoną pod budowę budynku mieszkalno-usługowego konieczne jest wybudowanie na rzecz gminy budynku z 19 lokalami mieszkalnymi. Bez podjęcia takiego zobowiązania transakcja nie doszłaby do skutku i budowa budynku z lokalami na sprzedaż nie doszłaby do skutku. Jest to zatem wydatek poniesiony w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

Stosownie do zapisów art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów. Wydatki te, są jednak kosztem uzyskania przychodów, gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej. W tej sytuacji spółka uważa, że nakłady poniesione na budowę lokali przekazanych gminie winny stanowić koszt nabycia działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Artykuł 23 ww. ustawy określa negatywny katalog wydatków, które nie należą do kosztów uzyskania przychodu podatkowego. Kosztem uzyskania przychodów nie są bowiem wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów.

Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu powinien, w myśl powołanych przepisów spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.
  
  

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z przedstawionych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że nabywając na własność nieruchomość od dłużnika spółka wejdzie w jego prawa (prawo własności działki), ale też i zobowiązanie. Spółka będzie musiała wybudować na działce stanowiącej własność gminy, na swój koszt, budynek mieszkalny obejmujący 19 lokali mieszkalnych. W wyniku tej transakcji spółka poniesie koszt budowy 11 lokali mieszkalnych, które przekaże gminie nieodpłatnie. Zatem nakłady poniesione na budowę lokali, które zostaną przekazane gminie związane są z nabyciem innej działki, na której spółka wybuduje budynek z lokalami na sprzedaż.

Mając na uwadze fakt, że nakłady poniesione na budowę lokali, które mają być przekazane gminie są niejako ceną zapłaconą gminie za przekazanie innej działki, na której spółka wybuduje inny budynek z lokalami na sprzedaż, zatem stanowią koszt nabycia działki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Spółki w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.