Istota interpretacji:

Czy w związku z opodatkowaniem dochodu ze zbycia nieruchomości, do kosztów uzyskania przychodów wlicza się oprócz kosztów udokumentowanych nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości i zapłaconego podatku od spadku, również wartość rynkową nieruchomości z dnia nabycia spadku?

Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 03 lipca 2009r. znak: IBPB II/2/415-580/09/AK wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 17 lipca 2009r., jednakże okazało się ono niewystarczające. Pismem z dnia 24 lipca 2009r. znak: IBPB II/2/415-580/09/AK wezwano o ponowne uzupełnienie braków formalnych. Uzupełnienia dokonano w dniu 07 sierpnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W lutym 2007r. doszło do nabycia prawa spadku po spadkodawcy zmarłym dnia 09 lutego 2007r. W wyniku podziału spadku wnioskodawca otrzymał nieruchomość w postaci mieszkania z przynależnościami, garażu oraz udziału w nieruchomości, na której posadowiony jest garaż i budynek mieszkalny ze znajdującym się w tym budynku odziedziczonym mieszkaniem. Od spadku został uiszczony podatek od spadków i darowizn. W mieszkaniu tym wnioskodawca nie był nigdy zameldowany. W kwietniu 2009r. mieszkanie zostało sprzedane.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy w związku z opodatkowaniem dochodu ze zbycia nieruchomości, do kosztów uzyskania przychodów wlicza się oprócz kosztów udokumentowanych nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości i zapłaconego podatku od spadku, również wartość rynkową nieruchomości z dnia nabycia spadku...

Zdaniem wnioskodawcy, w związku ze zmianą z dniem 01 stycznia 2007r. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej zwolnieniem z podatku dochodowego sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze spadku i darowizny i zastąpienie tej części ustawy dochodem z tytułu ich sprzedaży, dodano przepisy art. 22 ust. 6c-6f dotyczące określenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości. Obecnie koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem w ocenie wnioskodawcy, zgodnie z powołanymi przepisami kosztem uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży otrzymanej nieodpłatnie nieruchomości w drodze spadku, jest wartość rynkowa z dnia nabycia spadku od której uiszczono podatek od spadków, powiększona o udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania oraz o zapłacony podatek od spadku przypadający na nabytą nieruchomość. Wysokość nakładów podwyższających wartość nieruchomości ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (wpis do księgi wieczystej itp.). Koszty powyższe powinny być zindeksowane od następnego roku po nabyciu i do roku poprzedzającego sprzedaż, czyli za 2008r. o wskaźnik inflacji według art. 22 ust. 6f.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Niniejsza interpretacja stanowi wyłącznie ocenę stanowiska wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości. Skutki podatkowe tej sprzedaży w zakresie podatku od spadków i darowizn, które wnioskodawca poruszył w uzupełnieniu do wniosku z dnia 17 lipca 2009r. zostaną ocenione w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl bowiem art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca nabył w dniu 09 lutego 2007r. w drodze spadku nieruchomość w postaci mieszkania z przynależnościami, garażu oraz udziału w nieruchomości, na której posadowiony jest garaż i budynek mieszkalny ze znajdującym się w tym budynku odziedziczonym mieszkaniem. W związku z powyższym skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowych nieruchomości należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących na dzień 31 grudnia 2008r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008r. Nr 209, poz. 1316) zmieniono bowiem zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast koszty uzyskania przychodów należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy. O tym, który z wymienionych przepisów znajdzie zastosowanie w przypadku ustalania dochodu ze zbycia nieruchomości zadecyduje sposób, w jaki dana nieruchomość została nabyta. Inny przepis należy zastosować w przypadku kiedy zbywaną nieruchomość nabyto w sposób odpłatny a inny kiedy nabycie było nieodpłatne. Zauważyć należy, że w przypadku nabycia nieruchomości m.in. w drodze spadku należy mieć na uwadze wyłącznie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie bowiem do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przytoczony powyżej przepis prawa jasno wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku i jak musi być on udokumentowany. Wartość rynkowa nieruchomości z dnia nabycia spadku nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d, zatem nie może być przyjęta jako koszt obniżający podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania z przynależnościami, garażu oraz udziału w nieruchomości na której posadowiony jest garaż i budynek mieszkalny ze znajdującym się w tym budynku odziedziczonym mieszkaniem.

Jak wynika z cytowanych przepisów do kosztów uzyskania przychodów w przypadku nabycia nieruchomości w spadku zaliczane są bowiem:

• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość, zwiększające jej wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie z przynależnościami, garaż oraz udział w nieruchomości, na której posadowiony jest garaż i budynek mieszkalny ze znajdującym się w tym budynku odziedziczonym mieszkaniem.
  
  

Należy zwrócić uwagę na fakt, że istotą pojęcia kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest umożliwienie podatnikowi odliczenia wydatków jakie on sam poniósł na nabycie zbywanej nieruchomości i nakłady na nią. W przypadku jednak nieodpłatnego nabycia nieruchomości podatnik nie poniósł wydatków na jej nabycie. Jeśli zapłacił podatek od spadków będzie mógł go odliczyć od przychodu ze zbycia, jeśli poczynił nakłady na tę nieruchomość też będzie mógł je odliczyć. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy w żaden sposób nie daje natomiast prawa do odliczania od przychodu ze zbycia nieodpłatnie nabytej nieruchomości jej wartości rynkowej z dnia nabycia.

W świetle powyższego, podstawę obliczenia podatku stanowi wartość sprzedanego mieszkania z przynależnościami, garażu oraz udziału w nieruchomości, na której posadowiony jest garaż i budynek mieszkalny ze znajdującym się w tym budynku odziedziczonym mieszkaniem, pomniejszona o stosowne wskazane powyżej koszty uzyskania przychodu. Tak więc przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości nie może być pomniejszony wbrew sugestii wnioskodawcy o wartość rynkową nieruchomości z dnia nabycia spadku. Zatem stanowisko przedstawione we wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.