Istota interpretacji:

Czy może zakup tych budynków odnieść bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu w momencie zakupu?

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też, pismem z dnia 19 maja 2009r. wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 08 czerwca 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości. W czerwcu 2008r. kupił grunt, na którym znajdują się następujące zabudowania przeznaczone do wyburzenia:

• budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 199,03 mkw.,
• budynek stolarni o powierzchni użytkowej 79,20 mkw.,
• budynek magazynowy – kompleks garaży o powierzchni użytkowej 145,23 mkw.,
• część budynku restauracji o powierzchni użytkowej 43,03 mkw.,
• budynek szalet o powierzchni użytkowej 36,48 mkw.
  
  

Właścicielowi restauracji wystawiał fakturę za korzystanie z lokalu w zakupionym budynku. W chwili obecnej lokal gastronomiczny został zlikwidowany, a część budynku należąca do wnioskodawcy jest przeznaczona do rozbiórki. Docelowo wszystkie zabudowania zostaną zburzone do czego wnioskodawcę zobowiązuje umowa zakupu zabudowanego gruntu; zostaną tam postawione nowe budynki. Obecne budynki zostaną zburzone przed upływem roku od daty zakupu. Zakup tego zabudowanego gruntu częściowo został sfinansowany zaciągniętym kredytem.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

1. Zakupiony grunt wraz z budynkami stanowią wyłączną własność wnioskodawcy.
2. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości.
3. Zabudowana nieruchomość od momentu nabycia była przeznaczona pod wynajem, w części nieruchomości do końca 2008r. znajdował się lokal gastronomiczny. W związku z utratą przydatności do użytku (niebezpieczeństwo zawalenia się części budynków, brakiem ich funkcjonalności oraz niskimi walorami estetycznymi) z końcem roku zaprzestano wynajmowania zakupionych nieruchomości (zaprzestano ich użytkowania). Zgodnie z wymogami aktu notarialnego (określonymi w momencie zakupu) budynki przeznaczono do wyburzenia. Rozpoczęcie prac wyburzeniowych przedłuża się z uwagi na konieczność uzyskania stosownych zezwoleń.
4. W momencie zakupu, grunt został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, jednakże obiekty na nim posadowione – w związku z tym, iż ich przewidywany okres użytkowania był krótszy niż rok – nie zostały do tej ewidencji wprowadzone, gdyż nie spełniały definicji środka trwałego.
5. Jeżeli konserwator zabytków wyrazi zgodę na wyburzenie istniejących obiektów, na przedmiotowym gruncie zostaną postawione budynki biurowo-handlowo-usługowo-mieszkalne z przeznaczeniem na działalność gospodarczą, które po oddaniu do użytkowania zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
6. Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, a koszty ewidencjonuje w roku, w którym zostały poniesione, tj. zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
   
   

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie:

Czy może zakup tych budynków odnieść bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu w momencie zakupu... (pytanie wymienione jako pierwsze)

Zdaniem wnioskodawcy, zakupione budynki, które nie będą używane dłużej niż rok (zostaną zburzone) nie spełniają definicji środka trwałego, zatem należy wartość takich budynków zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zakupu. Nie ma bowiem żadnych podstaw prawnych do ewentualnej amortyzacji tych budynków, a tym bardziej do podwyższenia o ich wartość przyszłej inwestycji, gdyż budynki te od początku były używane (w części były wynajmowane).

W związku z tym, iż zakupione budynki nie spełniają definicji środka trwałego, a grunt był oddany do używania w momencie zakupu, to zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu są kosztem uzyskania w momencie ich poniesienia (tj. zapłaty).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zauważyć należy, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej wydatków na nabycie nieruchomości budynkowych. W zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości wydano odrębną interpretację.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby zatem dany wydatek mógł zostać zakwalifikowany do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

• musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;
• nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów;
• musi być należycie udokumentowany.
  
  

Generalnie przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki, poza enumeratywnie wskazanymi w ustawie, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być więc koszty bezpośrednio lub pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami.

Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu – każdorazowo spoczywa na podatniku.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22c pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Środki trwałe stanowią składniki majątku trwałego firmy.

Składnik majątku może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

• stanowi on własność lub współwłasność podatnika,
• został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie, jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• przewidywany okres używania tego składnika na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
• składnik ten jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23b ww. ustawy.
  
  

Środkami trwałymi, w świetle cyt. wyżej przepisu, mogą być spełniające powyższe kryteria m. in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością.

Z wniosku wynika m. in., iż wnioskodawca nabył dla celów prowadzenia działalności gospodarczej grunt, na którym znajdują się budynki przeznaczone do wyburzenia. Budynki znajdujące się na gruncie nie spełniały definicji środka trwałego, gdyż ich przewidywany okres użytkowania był krótszy niż rok, z uwagi na ich planowane wyburzenie przed upływem roku od daty zakupu. Budynki te nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji konserwatora zabytków ww. budynki zostaną zburzone, a w ich miejsce powstaną budynki biurowo-handlowo-usługowo-mieszkalne, które zostaną uznane za środki trwałe w prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Fakty te świadczą o tym, iż zakupiona nieruchomość jest integralną częścią planów inwestycyjnych wnioskodawcy. A skoro tak, to jej wartość winna być elementem inwestycji, która powstanie w miejscu wyburzonych budynków.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż wydatki na zakup przedmiotowych budynków mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów wyłącznie jako element prowadzonej inwestycji, a więc element kosztu wytworzenia nowych środków trwałych zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści tego przepisu, za koszt wytworzenia uważa się wartość w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości pracy własnej podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stanowisko wnioskodawcy dotyczące możliwości zaliczenia bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów wydatków na zakup wskazanych we wniosku budynków, jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.