Istota interpretacji:

Opodatkowanie dochodu ze zbycia ekspektatywy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 26.06.2008 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży ekspektatywy umową zawartą w formie aktu notarialnego (Akt Notarialny Rep. A Nr X w załączeniu) za cenę sprzedaży 570.000 zł.

Ekspektatywa obejmowała prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym wraz z wkładem budowlanym wniesionym w pełnej wysokości. Inwestycja realizowana przez Pracowniczą Spółdzielnię Mieszkaniową w W. - osiedle "Z. X.".

Na realizację tej inwestycji Wnioskodawca poniósł następujące wydatki (dokonał wpłat):

1. transze kredytu hipotecznego w okresie 23.08.2006 r. - 05.03.2008 r. w wysokości 121.576,73 CHF, tj. 293.291,70 zł. (1CHF = 2,4124 zł)
   
   

Warunki kredytu:

• okres kredytowania 180 miesięcy (15 lat),
• zmienna stopa procentowa uzależniona od LIBOR 3M,
• stopa oprocentowania zmieniana w okresach bazowych co 3 miesiące,
• pierwsza stopa wynosiła 2,38%,
• prowizja banku z tytułu zawarcia umowy o kredyt - 2.311,75 zł,
• marża banku - 0,75% podwyższona o 1% do czasu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz cesji praw z ubezpieczenia,
• bankowy tytuł egzekucyjny do kwoty 616.466,97 zł,
• spłata kredytu w równych ratach.
  
  

Z przedstawionej przez bank symulacji na dzień zawarcia umowy o kredyt:

• wysokość kredytu 293.291,70 zł,
• suma rat miesięcznych - 367,884,

1. ponadto dokonał wpłaty ze środków własnych w wysokości: 105.422 zł.
   
   

W okresie kredytowania spłacił odsetki od kredytu w kwotach:

• 18.857,19 zł (do dnia sprzedaży ekspektatywy),
• 24.484,29 zł (ogółem do dnia 31.12.2008 r.)
  
  

Ponadto dopłacił do ostatecznego rozliczenia budowy: 6.046,46 zł.

Obecnie kredyt zabezpieczony jest (wpis do księgi wieczystej z dnia 11.02.2009 r.) poprzez ustanowienie hipoteki kaucyjnej na mieszkaniu.

W załączeniu zostały przedłożone następujące dokumenty:

• akt notarialny (Rep. A Nr X) z dnia 26.06.2008 r. sprzedaży ekspektatywy,
• umowa z dnia 22.05.2006 r. zawarta ze Spółdzielnią Mieszkaniową z aneksami Nr 1 z dnia 08.08.2006 r. oraz Nr 2 z dnia 06.12.2007 r.,
• potwierdzenie polecenia przelewu z dnia 30.05.2006 r. z banku do spółdzielni - wpłata drugiej raty w wysokości 105.422 zł (środki własne),
• pozwolenie na budowę - decyzja Nr XXX z dnia 29.08.2005 r.,
• pozwolenie na użytkowanie (I etap) - decyzja Nr YYY z dnia 16.01.2008 r.,
• protokół przekazania do indywidualnego wykończenia z dnia 18.03.2008 r.,
• opinia bankowa o obsłudze kredytu - wystawiona przez bank w dniu 02.05.2008 r.,
• zaświadczenie ze spółdzielni o wniesieniu wkładu budowlanego - pismo Nr ZZZ z dnia 09.06.2008 r.
• potwierdzenie polecenia przelewu z dnia 08.12.2008 r. z banku do spółdzielni - końcowe rozliczenie kosztów budowy,
• umowa o kredyt hipoteczny Nr 200608HL000111026 zawarta w dniu 21.08.2006 r. z bankiem na finansowanie "nabycia prawa własności do lokalu mieszkalnego budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową oraz wykończenie lokalu mieszkalnego",
• symulacja spłat kredytu wystawiona przez bank,
• zaświadczenie z banku z dnia 20.03.2009 r. o wysokości spłaty odsetek od kredytu mieszkaniowego.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy, jest zbycie praw majątkowych:"7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c)," opodatkowane na zasadach ogólnych...

Zdaniem Wnioskodawcy

Według oceny Wnioskodawcy uzyskany przychód podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych i powinien być wykazany w zeznaniu o osiągniętym dochodzie (poniesionej stracie) podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2008 pomniejszony o koszty jego uzyskania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 26.06.2008 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży ekspektatywy umową zawartą w formie aktu notarialnego (Akt Notarialny Rep A Nr X w załączeniu) za cenę sprzedaży 570.000 zł. Ekspektatywa obejmowała prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym wraz z wkładem budowlanym wniesionym w pełnej wysokości. Inwestycja realizowana przez Pracowniczą Spółdzielnię Mieszkaniową w W. - osiedle "Z. X.".

Na realizację tej inwestycji Wnioskodawca poniósł następujące wydatki (dokonał wpłat):

1. transze kredytu hipotecznego w okresie 23.08.2006 r. - 05.03.2008 r. w wysokości 121.576,73 CHF, tj. 293.291,70 zł. (1CHF = 2,4124 zł)
2. ponadto dokonał wpłaty ze środków własnych w wysokości: 105.422 zł.
   
   

W okresie kredytowania spłacił odsetki od kredytu w kwotach:

• 18.857,19 zł (do dnia sprzedaży ekspektatywy),
• 24.484,29 zł (ogółem do dnia 31.12.2008 r.)
  
  

Ponadto Wnioskodawca dopłacił do statecznego rozliczenia budowy: 6.046,46 zł.

Obecnie kredyt zabezpieczony jest (wpis do księgi wieczystej z dnia 11.02.2009 r.) poprzez ustanowienie hipoteki kaucyjnej na mieszkaniu.

W pierwszej kolejności należy wyraźnie wskazać, iż w rozpatrywanej sprawie nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na Wnioskodawcę i w związku z tym aktem notarialnym w dniu 26.06.2008 r. dokonano sprzedaży ekspektatywy, która obejmowała prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym wraz z wkładem budowlanym wniesionym w pełnej wysokości.

Zgodnie z art. 19 ust 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Powstaje ona z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu. Jest ona zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, źródłami przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Jak wskazuje art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie "w szczególności". Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy, można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Zbycie ekspektatywy, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają ich sumę, różnica jest stratą z tego źródła przychodów.

Natomiast odnosząc się do ustalenia kosztów uzyskania przychodów wskazać należy, iż w myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do dyspozycji art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód uzyskany ze zbycia prawa do ekspektatywy, winien być wykazany - wraz z pozostałymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali podatkowej - w rocznym zeznaniu podatkowym, składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia ww. prawa. W tym samym terminie należy zapłacić podatek z ww. tytułu.

W świetle przytoczonych przepisów tut. Organ informuje, iż zasady określania przychodów i kosztów uzyskania przychodów z tytułu przychodu ze sprzedaży ekspektatywy, normują wskazanie powyżej przepisy art. 10 ust. 1 pkt 7, art. 18, art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, należy stwierdzić, iż kwotę uzyskaną z tytułu sprzedaży ekspektatywy należy zakwalifikować jako źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych po pomniejszeniu o koszty uzyskania przychodów.

Podkreślić należy, że do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te wydatki, które spełniają przesłanki określone treścią wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zostały poniesione do dnia sprzedaży.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni innych osób.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez osobę (osoby), dla której występuje identyczny stan faktyczny jak w Pana przypadku, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednią opłatę.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.