W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej zaciągnęła kredyt bankowy z myślą o zakupie nieruchomości. Następnie stopniowo dokonywała za te środki zakupu nieruchomości (kilkanaście działek budowlanych oraz rolnych). Po upływie około dwóch lat od zakupu nieruchomości podjęła decyzję o zbyciu wszystkich kupionych w celu odsprzedaży, nieruchomości. W tym celu zarejestrowała we właściwym Urzędzie Gminy jednoosobową działalność gospodarczą. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży zostały wniesione do działalności gospodarczej według ceny nabycia obejmującej wszelkie koszty związane z ich nabyciem, tj. cena zakupu, opłaty skarbowe związane z nabyciem nieruchomości, opłaty notarialne, odsetki od kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości oraz prowizje bankowe - w części w jakiej powyższe koszty bankowe można proporcjonalnie przypisać kwocie wydatkowanej na zakup nieruchomości w całkowitej kwocie kredytu. Pozostałej części kredytu (ok. 30% pożyczonej kwoty), z uwagi na brak atrakcyjnych ofert nieruchomości oraz fakt, że z przyczyn niezależnych kilka transakcji nie doszło do skutku, nie wykorzystano. Środki te pozostawały w rezerwie na ewentualne dalsze transakcje zakupu nieruchomości.

Po dokonaniu sprzedaży nieruchomości - w okresie 2 miesięcy od jej zarejestrowania - działalność gospodarcza została zlikwidowana i wykreślona z ewidencji. Ustalono przychody z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w wysokości przychodów netto (bez należnego VAT) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Koszty uzyskania przychodów określono w wysokości kosztów zakupu nieruchomości (według cen ich nabycia z dnia wprowadzenia do działalności gospodarczej) powiększonych o koszty odsetek od kredytu w okresie pomiędzy wprowadzeniem ich do działalności gospodarczej a dniem sprzedaży. Tak ustalony dochód zostanie opodatkowany według liniowej stawki 19%, ze względu na fakt, że podatnik jako wspólnik spółki osobowej złożył stosowne oświadczenie o wyborze tej metody płacenia podatku z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy odsetki oraz prowizje od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości w całym okresie kredytowania i w pełnej wysokości stanowią koszty uzyskania przychodów z działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy, kosztami uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Wspomniany art. 23 nie zawiera zapisów wykluczających z kosztów uzyskania przychodów, odsetek i prowizji od kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu towarów. W związku z powyższym, wszystkie odsetki zapłacone w okresie od zaciągnięcia kredytu do likwidacji działalności gospodarczej stanowią koszt uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie ma znaczenia tutaj fakt, że środki pochodzące z kredytu nie zostały natychmiast i w pełnej wysokości przeznaczone na zakup nieruchomości oraz że kredyt został zaciągnięty przed zarejestrowaniem działalności gospodarczej. Cała kwota zapłaconych odsetek oraz prowizji od kredytu zaciągniętego z zamiarem zakupu nieruchomości, pomimo faktu, że kredyt ten nie został w całości wykorzystany do zakupu nieruchomości, powinna stanowić podatkowo koszty uzyskania przychodów osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

W świetle powołanego uregulowania, aby dany wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu zaistnieć muszą łącznie trzy warunki:

• celem poniesienia wydatku (bezpośrednim lub pośrednim) powinno być osiągnięcie przychodu, lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów,
• wydatek ten nie może być wymieniony w zawartym w art. 23 ust. 1 ww. ustawy katalogu wydatków i odpisów, które nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów,
• musi być prawidłowo udokumentowany.
  
  

W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. W świetle art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Natomiast stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Z wniosku z dnia 25 lutego 2008r. wynika m. in., iż kredyt bankowy został zaciągnięty z myślą o zakupie nieruchomości, jednakże przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Środkami pochodzącymi z zaciągniętego kredytu sfinansowane zostały wydatki na zakup nieruchomości gruntowych, przy czym na ten cel nie wydatkowano całej kwoty kredytu. Nieruchomości powyższe zostały (w charakterze towaru handlowego) przekazane na potrzeby podjętej przez wskazany we wniosku podmiot pozarolniczej działalności gospodarczej, a następnie w ramach tej działalności zbyte.

Wobec tego wydatki poniesione w związku z zawartym kredytem bankowym, w części w jakiej kredyt ten związany był z prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości na własny rachunek mogą stanowić koszt uzyskania przychodów tej działalności. Tylko bowiem wydatki związane z kredytem, które dotyczą sprzedanych w ramach działalności gospodarczej nieruchomości i które zostały poniesione w okresie prowadzenia tej działalności, mają związek z uzyskaniem przychodów z tej działalności.Zauważyć jednakże należy, iż ww. część wydatków związanych z obsługą zaciągniętego kredytu bankowego ma jedynie pośredni związek z przychodami z prowadzonej działalności gospodarczej.

Wydatki te są potrącane w zależności od stosowanej przez podatnika metody ewidencjonowania kosztów, tj.:

• tzw. metody uproszczonej (zwanej potocznie kasową) - wynikającej z art. 22 ust. 4 ww. ustawy lub
• tzw. metody memoriałowej - określonej w art. 22 ust. 5 - 5c tejże ustawy.
  
  

W myśl art. 22 ust. 4 ww. ustawy, koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 5c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż zapłacone w okresie prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej odsetki od wskazanego we wniosku kredytu, w proporcji odpowiadającej kwocie przeznaczonej na zakup nieruchomości gruntowych, sprzedanych następnie w ramach tejże działalności gospodarczej, jako koszt pośrednio związany z osiągniętymi przychodami, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w dacie ich zapłaty.
Wydatków poniesionych tytułem prowizji, związanej z obsługą kredytu (w ww. części związanej z działalnością gospodarczą podatnika), również nie można bezpośrednio powiązać z konkretnymi przychodami osiąganymi przez podatnika, gdyż prowizja jest uiszczana jednorazowo i warunkuje zawarcie umowy kredytu. Jednocześnie dotyczy ściśle określonego okresu wynikającego z zawartej umowy kredytowej.
Tak więc, w przypadku stosowania tzw. metody memoriałowej, zgodnie z art. 22 ust. 5c zd. 2 ww. ustawy, podlega rozliczeniu proporcjonalnie do długości okresu którego dotyczy, tj. okresu trwania umowy kredytu.Natomiast w przypadku stosowania tzw. metody uproszczonej, prowizja uiszczona przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej nie może stanowić kosztu uzyskania przychodów.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stanowisko wnioskodawcyjest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.

,