Istota interpretacji:

Czy do kosztów uzyskania przychodów wlicza się naliczony podatek od towarów i usług zapłacony przy nabyciu nieruchomości od miasta?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 7 stycznia 2008r. wnioskodawca wraz z małżonką zawarł umowę potwierdzoną aktem notarialnym, na mocy której zakupili od miasta parcele o łącznej powierzchni 3811 m2. Nabyte parcele są niezabudowane, uzbrojone i zlokalizowane na terenie miejskim. Zgodnie z miejskim planem zagospodarowania przestrzennego, parcele przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nabycie poprzedzone zostało ustnym przetargiem nieograniczonym. Przetarg został wygrany przez małżonków D. za kwotę netto 700.600,00 zł, powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości 154.132,00 zł., co stanowi kwotę brutto w wysokości 854.732,00 zł. Wielkość nieruchomości była i jest zbyt duża dla kupujących, ale z uwagi na tryb poprzedzający transakcję (przetarg nieograniczony), zakup w części niezbędnej dla kupujących w niniejszym postępowaniu był niemożliwy. Zbędną część jednej z działek o powierzchni około 1000 m2 (dokładna powierzchnia zostanie ustalona po dokonaniu podziału) zamierzają w najbliższym okresie sprzedać. Cena zbycia będzie równa cenie zakupu brutto. Zamierzana transakcja będzie jednorazowa i nie przewidują dalszych sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości dokonana zostanie na rzecz osoby fizycznej nie będącej płatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnicy posiadają także inne nieruchomości, do których prawo własności uzyskali przed wieloma laty. Nie przewidują także sprzedaży powyższych w najbliższym okresie. Niepodobna natomiast wykluczyć takiej ewentualności w przyszłości, w czasie bliżej nieokreślonym (za rok, 5 lat, 20 lat).
W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

• wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT czynnym,
• przedmiotowa nieruchomość zakupiona została w celu zabudowy,
• środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na inwestycje.
  
  

Dodano również, że:

• nieruchomości nie są zabudowane,
• zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości te są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną lub bliźniaczą, symbol MN oraz grunt rolny,
• przed ewentualną sprzedażą nieruchomość prawdopodobnie byłaby dzielona na mniejsze działki,
• grunty przeznaczone będą pod budownictwo jednorodzinne lub szeregowe,
• nieruchomości zakupione zostały w drodze przetargu nieograniczonego (licytacja) organizowanego przez U.M. i od Spółdzielni Rolniczej,
• nieruchomości zostały zakupione jako lokata. Podatnicy nie wykluczają dokonania na części nieruchomości inwestycji i w tym celu byliby zmuszeni odsprzedać pozostałą część,
• w przypadku ewentualnej sprzedaży uzyskane środki pieniężne przeznaczone zostaną na inwestycje.
  
  

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy do kosztów uzyskania przychodów wlicza się naliczony podatek od towarów i usług zapłacony przy nabyciu nieruchomości od miasta...

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z postanowieniami art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami.

Akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości zawiera dwie ceny: netto bez podatku VAT i brutto obejmującą podatek VAT, a także koszty aktu notarialnego. Podatnicy nie mają innej możliwości "zrekompensowania" zapłaconego na rzecz miasta podatku VAT, jedynie przez zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodu. Dla podatników zapłacona kwota jest jedną ceną bez podziału jej na netto i brutto. Zaliczenie zapłaconego, a nie podlegającego odliczeniu podatku VAT do kosztów, znajduje uzasadnienie w postanowieniach art. 23 ust. 1 pkt 43 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tym samym powinno zmniejszyć podstawę opodatkowania.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d (nie mającym w niniejszej sprawie zastosowania), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika ze złożonego wniosku, wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, a zatem przyjmując, że także planowane zbycie części nieruchomości nabytej w dniu 7 stycznia 2008r. nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, przychód ten zaliczyć należy do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przychód ten, stosownie do treści art. 22 ust. 6c ww. ustawy podlegał będzie, pomniejszeniu o przypadające na niego koszty uzyskania przychodów, w tym proporcjonalną część ceny nabycia ww. nieruchomości w wartości brutto. W takiej sytuacji nie będzie miał zastosowania przepis art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym, że jest kosztem uzyskania przychodów podatek naliczony:

• jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług,
• w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.
  
  

Z tej też przyczyny przedstawione we wniosku stanowisko wnioskodawcy należy uznać zanieprawidłowe.

Jednocześnie zauważyć należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9,

Dlatego też zważywszy, iż ze złożonego wniosku wynika, że:

• przedmiotowa nieruchomość zakupiona została w celu zabudowy,
• środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na inwestycje,
• przed ewentualną sprzedażą nieruchomość prawdopodobnie byłaby dzielona na mniejsze działki,
• grunty przeznaczone będą pod budownictwo jednorodzinne lub szeregowe,
• podatnicy nie wykluczają dokonania na części nieruchomości inwestycji i w tym celu byli zmuszeni odsprzedać pozostałą część,
• w przypadku ewentualnej sprzedaży uzyskane środki pieniężne przeznaczone zostaną na inwestycje

stwierdzić należy, iż podejmowane przez podatników czynności mogą nosić znamiona prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), co może skutkować uznaniem za przychód z tego źródła przychodu, przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości (jej części). W takiej sytuacji możliwość uznania podatku naliczonego (jego części) za koszt uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości uzależniona będzie od spełnienia przesłanek określonych w art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 w/w. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.