Pytanie:

Podatnik pyta: czy może wartość początkową tej nieruchomości przyjąć w wysokości wynikającej z wyceny wg. cen wynikających z grudnia 2006 r.

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późń. zm.) art. 22a ust. 1 pkt 1, art. 22g ust. 1 pkt 2, ust. 4, 5 i ust. 9 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późń. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu po rozpatrzeniu wniosku Pana L. z dnia 20.12.2006 r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu stosowania prawa podatkowegopostanawia uznać stanowisko podatnika za nieprawidłowe w zakresie ustalenia wartości początkowej nieruchomości.

W dniu 20.12.2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Przemyślu wpłynął wniosek Pana L. o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. We wniosku Podatnik przedstawił następujący stan faktyczny: Pan L. jest podatnikiem od 05.10.1990 r. samodzielnie prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie handlu obuwiem pod nazwą "B.". Do działalności gospodarczej z tytułu usług najmu chce od 01.01.2007 r. wprowadzić budynek w budowie, którego budowa zostanie zakończona całkowicie w 2007 r. Podatnik nie zbierał faktur dokumentujących budowę nieruchomości. Podatnik pyta: czy może wartość początkową tej nieruchomości przyjąć w wysokości wynikającej z wyceny wg. cen wynikających z grudnia 2006 r.

We wniosku Pan L. przedstawił swoje stanowisko z którego wynika, że: może przyjąć wartość początkową nieruchomości w wysokości wynikającej z wyceny wg. cen rynkowych z grudnia 2006 r. zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu uznaje stanowisko Podatnika za nieprawidłowe.

Wartość początkowa środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stanowi podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych. Zasady ustalania wartości początkowej środka trwałego uzależnione są od tego w jaki sposób podatnik wszedł w jego posiadanie, np. zakup, wytworzenie, otrzymanie w formie wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki. Z przedstawionej przez Pana L. sytuacji wynika, iż budynek usługowo - handlowy z lokalami mieszkalnymi na wynajem został wybudowany we własnym zakresie. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2 i ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia. Na koszt wytworzenia przez podatnika środka trwałego składają się:

• wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środka trwałego: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych,
• kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi
• i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.

Do kosztu wytworzenia nie zalicza się natomiast kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania, które powiększają koszt wytworzenia. Koszt wytworzenia koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. W przypadku osób fizycznych, do kosztu wytworzenia oprócz ww. wydatków nie zalicza się również wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i nieletnich dzieci. Powyższe reguluje art. 22g ust. 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w pewnych okolicznościach nakazuje ustalić wartość początkową w wysokości określonej przez biegłego stosownie do treści art. 22g ust. 9 ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia na podstawie art. 22g ust. 4.Taką sytuację potwierdza stan faktyczny przedstawiony przez podatnika, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej przez biegłego, powołanego przez podatnika. Przy czym biegły, określając wartość początkową takiego środka trwałego, ma obowiązek wziąć pod uwagę ceny rynkowe. Tylko w wyjątkowych sytuacjach możliwe jest ustalenie wartości początkowej środka trwałego w oparciu o opinie biegłego. Dotyczy to np. takich sytuacji gdy dany środek trwały został wykonany sposobem gospodarczym lub w zakładzie podatnika i ustalenie kosztów wytworzenia tego środka trwałego nie było możliwe w oparciu o koszty wytworzenia tych środków. ( ... ). - z wyroku NSA z dnia 2.02.1997 r., sygn. akt I SA/Po 586/96.

Jednocześnie tut. urząd zauważa, że zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością. Tak więc wprowadzenie do ewidencji środków trwałych i dokonywanie odpisów amortyzacyjnych może nastąpić w tym okresie 2007 r. w którym zakończenie budowy budynków będą zdatne do użytku.