Pytanie:

Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika, że w 1992r. podatnik nabył w drodze darowizny gospodarstwo rolne Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta w 2006r. podzielono gospodarstwo na działki i wydzielono drogi. W 2007r. Urząd Miasta zaproponował podatnikowi zamianę działek przeznaczonych na drogi na działki przylegające do nieruchomości podatnika. W zamian za nieruchomości zaproponowano działki o takiej samej powierzchni i takiej samej wartości. Umowa zamiany zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty zawarcia umowy będzie ponosił podatnik wspólnie z Urzędem Miasta. Na mocy umowy zamiany podatnik nabędzie działki o wartości 88.380zł. Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego wnioskodawca sformułował następujące pytanie: Czy w przypadku sprzedaży działek nabytych w drodze zamiany przed upływem 5 lat od daty nabycia wystąpi obowiązek zapłaty podatku i co będzie stanowiło podstawę opodatkowania? Czy podatek wyniesie 19% dochodu przy czym w koszty będzie można zaliczyć wartość nabytej od Urzędu Miasta działki oraz poniesione koszty notarialne?

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 i art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie uznaje za prawidłowe Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31.01.2007r. uzupełnionym w dniu 28.03.2007r. o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a §4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Pismem z dnia 31.01.2007r. uzupełnionym w dniu 28.03.2007r. zwrócił się Pan do organu podatkowego o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany.
Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika, że w 1992r. nabył Pan w drodze darowizny gospodarstwo rolne o powierzchni 4,1569 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa w 2006r. podzielono Pana gospodarstwo na działki i wydzielono drogi. W 2007r. Urząd Miasta zaproponował Panu zamianę działek przeznaczonych na drogi na działki przylegające do Pana nieruchomości. W zamian za Pana nieruchomości zaproponowano Panu działki o takiej samej powierzchni i takiej samej wartości. Wartość działek będących przedmiotem zamiany ustalono na kwotę 88.380 zł (powierzchnia 2.946 metrów kwadratowych x 30 zł). Umowa zamiany zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty zawarcia umowy będzie Pan ponosił wspólnie z Urzędem Miasta. Na mocy umowy zamiany nabędzie Pan działki o wartości 88.380 zł.

Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego sformułował Pan następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży tych działek przed upływem 5 lat od daty nabycia wystąpi obowiązek zapłaty podatku i co będzie stanowiło podstawę opodatkowania?

Czy podatek wyniesie 19% dochodu przy czym w koszty będzie można zaliczyć wartość nabytej od Urzędu Miasta działki oraz poniesione koszty notarialne?

W Pana ocenie kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży działek nabytych w drodze zamiany będzie wartość tych działek określona w akcie notarialnym zawierającym umowę zamiany oraz poniesione przez Pana koszty notarialne.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bełchatowie wyjaśnia:

Na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 litera a) ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Od 1 stycznia 2007r. opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości regulują przepisy art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tych przepisów od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonywanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu wskazuje, że w 2007r nabędzie Pan w drodze zamiany nieruchomość o wartości 88.380zł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zapisu określającego w sposób bezpośredni co należy przyjąć za koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w przypadku nabycia nieruchomości w drodze zamiany.
Z przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym wynika, że koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią między innymi udokumentowane koszty nabycia przedmiotowej nieruchomości.
W ocenia tutejszego organu podatkowego w przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze zamiany kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) będzie wartość nabytej nieruchomości. W podanym przez Pana stanie faktycznym kwota 88.380zł.
W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 ustawy. Na podstawie tego przepisu przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowycha także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.
Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23.04.1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
W zamian za nabytą nieruchomość o wartości 88.380 zł przeniesie Pan na Urząd Miasta własność innej nieruchomości również o wartości 88.380 zł. Ponieważ wartości zamienianych nieruchomości są równe nie nastąpi przepływ gotówkowy.
Z powyższego wynika, że jeżeli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie nieruchomości w drodze zamiany dokona Pan jej odpłatnego zbycia to będzie to źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek od dochodu wyniesie 19%. Podstawę opodatkowania będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określony zgodnie z art. 19 a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c.
W ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pana przypadku udokumentowanym kosztem nabycia przedmiotowej nieruchomości będzie miedzy innymi kwota 88.380 zł czyli wartość nieruchomości nabytej w drodze zamiany wynikająca z umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Do kosztów może Pan zaliczyć również poniesione, udokumentowane wydatki związane z zawarciem umowy zamiany.
Tym samym Naczelnik Urzędu Skarbowego uznaje Pana stanowisko w powyższej sprawie - za prawidłowe.

Tutejszy organ informuje, iż niniejsza interpretacja:

• odnosi się wyłącznie do przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego,
• nie jest wiążąca dla strony, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej właściwe dla wnioskodawcy - do czasu jej zmiany lub uchylenia.