Pytanie:

Czy czynsz najmu i koszty remontu lokalu dokonane przed rozpoczęciem działalności gospodarczej stanowią koszty uzyskania przychodów?

We wniosku oświadczyła Pani, iż nie toczy się w stosunku do Pani postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa lub postępowanie przed sądem.

W piśmie z dnia 21.06.2006 r. złożonym w tut. Organie Podatkowym dnia 21.06.2006 r. oświadczyła Pani, iż poza opłatami czynszowymi, eksploatacyjnymi oraz na fundusz remontowy lokalu nie poniosła Pani innych kosztów, w tym w szczególności z tytułu remontu lokalu.

W oparciu o umowę najmu nieruchomości z dnia 28.04.2006 r. ustalono, że wynajmowany lokal składający się z dwóch pokoi, kuchni, toalety i przedpokoju o powierzchni 50 m2 będzie wykorzystywany na cele biurowe obejmujące świadczenie usług prawnych.

Umowę zawarto na okres od dnia 2 maja 2006 r. na czas nieokreślony.

Zgodnie z § 4 umowy najemca zobowiązany jest do ponoszenia następujących opłat związanych z eksploatacją przedmiotu najmu:

- czynsz z tytułu najmu,

- energia elektryczna,

- opłaty eksploatacyjne.

Z § 5 pkt.2 niniejszej umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do wykonywania na swój koszt drobnych napraw wynikających z bieżącej eksploatacji.

W § 5 pkt.8 umowy strony postanawiają, że wynajmujący zwróci najemcy połowę kosztów związanych z wymianą stolarki okiennej w przedmiocie najmu. W przypadku rozwiązania ( wygaśnięcia ) umowy przed upływem trzech lat od dnia jej zawarcia, wynajmujący zwróci najemcy pozostałą uiszczoną przez niego kwotę z tytułu wymiany stolarki okiennej w terminie siedem dni od rozwiązania ( wygaśnięcia ) umowy najmu.

Ponadto w § 6 pkt. 6 i pkt. 7 umowy określono, iż wynajmujący wyraża zgodę na: zawarcie przez najemcę umów o dostarczenie usług telekomunikacyjnych i internetowych do przedmiotu najmu oraz na demontaż ściany oddzielającej kuchnię od korytarza.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jedn. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zmianami) zwanej dalej ustawą, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.23.

Natomiast zgodnie z treścią art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zmianami) poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Zatem istotą remontu jest wykonywanie prac przywracających pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, niezwiększających jego wartości początkowej. Remont następuje w toku eksploatacji środka trwałego i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru.

W świetle powyższego remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środków trwałych i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w wynajętym lokalu, który będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej zamierza Pani przeprowadzić prace, które będą miały charakter remontowy, przywracający pierwotny stan techniczny i użytkowy, niezwiększający wartości początkowej środka trwałego. Wydatki te - z uwzględnieniem postanowień zawartych w § 5 pkt. 8 umowy, w świetle istniejącego stanu faktycznego i prawnego mogą być zaliczone bezpośrednio w ciężar podatkowych kosztów uzyskania przychodów.

Reasumując koszty czynszu, opłaty eksploatacyjne oraz wpłaty na fundusz remontowy ponoszone z tytułu najmu w okresie przed zarejestrowaniem i rozpoczęciem działalności gospodarczej oraz wydatki na remont wynajętego lokalu, przeprowadzonego w tym okresie a w przyszłości wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej stanowią koszty uzyskania przychodów.