Pytanie:

Czy wydatki na wykończenie mieszkania zakupionego w celu wynajmu, stanowią koszt uzyskania przychodów?

W dniu 26.09.2006 r. wpłynął do tutejszego organu podatkowego pisemny wniosek Podatnika o interpretację zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa, kontrola skarbowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Wnioskodawca pyta: czy w związku z wynajęciem mieszkania jednorazowe wydatki wykończeniowe poniesione przez właściciela stanowią koszt uzyskania przychodów?

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że Podatnik pod koniec bieżącego roku zamierza wynająć nowe mieszkanie, które zakupił od developera w miesiącu sierpniu 2006 roku. Dochody uzyskane z w/w tytułu Podatnik zamierza opodatkować na zasadach ogólnych.Podatnik oświadczył, iż mieszkanie powyższe nabył w stanie surowym, a zatem konieczne są wydatki na wykończenie tego lokalu mieszkalnego przeznaczone na:

a) budowlane materiały wykończeniowe tj. glazura, farby, drzwi wewnętrzne, podłogi, materiały hydrauliczne i elektryczne oraz inne tego typu,

b) trwałe elementy użytkowe np. armatura łazienkowa, piec kuchenny i lodówka z zabudową,

c) wyposażenie mieszkania np. meble, lampy itp.

W związku z powyższą sytuacją Podatnik zwraca się z wnioskiem o potwierdzenie czy wymienione wyżej wydatki będą stanowiły koszty uzyskania przychodów. Według wnioskodawcy zachodzą bowiem przesłanki do uznania wszystkich wskazanych przez Podatnika we wniosku wydatków za koszty uzyskania przychodów.

Po analizie przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Śremie postanawia uznać stanowisko podatnika za nieprawidłowe.
Zgodnie z przepisem z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zmianami) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

W ogólnym określeniu kosztów uzyskania przychodów mamy zatem do czynienia z dwiema przesłankami: jedną pozytywną, a drugą negatywną. Przesłanką pozytywną jest stwierdzenie, iż spełniony został warunek celu (w celu uzyskania przychodów), natomiast przesłanką negatywną jest ujęcie kosztu w taksatywnie wyliczonych przypadkach zamieszczonych w katalogu tzw. kosztów niepotrącalnych. Koszty objęte tym katalogiem pomimo, iż w danym stanie faktycznym spełniają przesłankę pozytywną określoną w art. 22 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie są uznawane za koszty uzyskania przychodów, bądź też stanowią te koszty, ale w ograniczonej wskazanej przepisem wysokości.
Zwrot "w celu" użyty w tym przepisie oznacza, że aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczyno-skutkowy tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź na funkcjonowanie źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że Podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.
Jak wynika z powyższego, dla określenia konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu podatnik obowiązany jest wykazać związek przyczynowo-skutkowy tego wydatku z uzyskanym przychodem Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

W odniesieniu do wydatków poniesionych na wykończenie lokalu mieszkalnego zakupionego w stanie surowym, które Podatnik zamierza przygotować do przekazania użytkownikowi należy uwzględnić przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, iż nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Z kolei przepis art. 22 ust. 8 tej ustawy stanowi, iż kosztem uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne z tytułu zużycia środków trwałych dokonywane wyłączenie zgodnie z art. 22a - 22o w/w ustawy z uwzględnieniem przepisu art. 23. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej ustalonej zgodnie z przepisem art. 22g.
Z powołanych przepisów wynika, iż wydatki na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo, a tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że działania podatnika polegające na ponoszeniu nakładów na przystosowanie lokalu do wynajmu powodują zwiększenie wartości początkowej lokalu, od której Podatnik, zgodnie z przepisami art.22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może dokonywać odpisów amortyzacyjnych i zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów. Dla celów ustalenia podatku dochodowego od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są wyłącznie odpisy amortyzacyjne dokonywane zgodnie z w/w przepisami.

Natomiast w przypadku wydatków na wyposażenie mieszkania należy mieć na uwadze art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym w myśl, którego amortyzacji podlegają wymienione w pkt. 1-3 składniki majątku, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Zgodnie zaś z art. 22d ustawy podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. Ponadto zaznacza się, że jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie umeblowane oraz wyposażone w sprzęty gospodarstwa domowego, to umowa najmu powinna zawierać listę wszystkich składników wyposażenia.

Wobec powyższego przy spełnieniu w/w warunków wydatki poniesione na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu albo jednorazowo w miesiącu oddania do używania, albo w sytuacji gdy wyposażenie będzie stanowiło środek trwały podlegający amortyzacji to wówczas kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne.

Uwzględniając powyższe przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, że wydatki wymienione we wniosku będą albo bezpośrednio albo poprzez odpisy amortyzacyjne stanowić koszt uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Interpretacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu jej sporządzenia.