Pytanie:

Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w części przypadającej na zakup lokalu użytkowego oraz wydatki związane z zakupem (ubezpieczenie, opłaty, prowizje) stanowią koszt uzyskania przychodu, czy dowodami dokumentującymi wysokość poniesionych kosztów mogą być dowody wpłat, polisy, pokwitowania, czy amortyzacji podlega część nieruchomości wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej. Czy podstawą do określenia proporcji wartości i odsetek może być własna ocena wartości nieruchomości przeznaczonej na działalność?

• odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w części przypadającej na zakup lokalu użytkowego oraz wydatki związane z zakupem (ubezpieczenie, opłaty, prowizje) stanowią koszt uzyskania przychodu,
• dowodami dokumentującymi wysokość poniesionych kosztów mogą być dowody wpłat, polisy, pokwitowania,
• amortyzacji podlega część nieruchomości wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej.

Natomiast stanowisko wnioskodawcy , iż podstawą do określenia proporcji wartości i odsetek może być własna ocena wartości nieruchomości przeznaczonej na działalność za nieprawidłowe.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Aby uznać wydatek za koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione łącznie dwa warunki:

• poniesiony wydatek musi mieć bezpośredni lub pośredni wpływ na powstanie przychodu z działalności,
• wydatek nie może znajdować się w katalogu kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym stanowi, że kosztem uzyskania przychodu są wydatki na spłatę skapitalizowanych odsetek od pożyczek ( kredytów), a w pkt 32, iż odsetki te można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że są zapłacone. W przedmiotowej sprawie, kredyt zaciągnięty na zakup całej nieruchomości , tylko w części stanowi kredyt na zakup składników majątku firmy, odsetki od kredytu również w części będą stanowiły koszt uzyskania przychodów. Ponieważ zakupione na działalność budynki będą amortyzowane, kwestię w jakiej wysokości odpisy amortyzacyjne mogą być uznane za koszty z tytułu działalności gospodarczej( to samo można odnieść do wysokości odliczanych odsetek od kredytu i innych wydatków związanych z zakupem nieruchomości) uregulowano w art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl przepisów ww. artykułu, w przypadku gdy tylko część nieruchomości jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej- odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości.

Z powyższego wynika, że aby podatnik miał prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne i inne koszty związane z nabyciem składnika majątku (środka trwałego) musi prawidłowo ustalić wartość początkową tego składnika. Wartością początkową środka trwałego w razie nabycia w drodze kupna jest cena ich nabycia. Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług ( art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Do kosztów związanych z zakupem składnika majątkowego zalicza się również opłaty notarialne, skarbowe, odsetki , prowizje itp. Wycena biegłego do wyliczenia proporcji odsetek podlegających zaliczeniu w koszty uzyskania przychodów nie jest konieczna. Koszty związane z zakupem środka trwałego naliczone do dnia przyjęcia do używania tego środka, zwiększają wartość początkową środka trwałego; koszty naliczone po dniu przekazania środka trwałego do używania, są zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.Sprawę prawidłowego dokumentowania poniesionych wydatków regulują przepisy Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26.08.2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.). Podstawą zapisów w księdze są dowody księgowe, które spełniają warunki określone w § 12 ust. 3 ww. rozporządzenia. Są to dowody takie jak:

1. faktury VAT
2. inne dowody, wymienione w § 13 i 14, stwierdzające fakt dokonania operacji gospodarczej zgodnie z jej rzeczywistym przebiegiem i zawierające co najmniej:

• wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron uczestniczących w operacji gospodarczej, której dotyczy dowód,
• datę wystawienia dowodu,
• przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość,
• podpisy osób uprawnionych

oznaczone numerem lub w inny sposób umożliwiający powiązanie dowodu z zapisami księgowymi dokonanymi na ich podstawie.Na udokumentowanie zapisów w księdze dotyczących np. opłat uiszczonych znakami opłaty skarbowej oraz opłat sądowych i notarialnych mogą być sporządzone dowody wewnętrzne. Reasumując:

1. Zakup nieruchomości mający na celu rozwój firmy, będzie miał wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu. Wydatki związane z jej zakupem nie stanowią kosztów uzyskania przychodów; jako środki trwałe podlegają amortyzacji i to odpisy amortyzacyjne od wartości budynków przeznaczonych na cele działalności gospodarczej będą stanowić koszty uzyskania przychodów. Amortyzacji natomiast nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Możliwość zaliczenia odsetek od kredytu na zakup nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów powstaje pod warunkiem ich zapłacenia. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych odsetek od kredytów (art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym).
2. Ponadto przy zaliczeniu wydatków związanych z zakupem środka trwałego do wartości początkowej środka trwałego czy też bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, kryterium decydującym o tym jest czas ich naliczenia - przed lub po dniu przyjęcia środka trwałego do używania, wobec czego stanowić będą element jego wartości początkowej, która będzie stanowić podstawę do odliczenia jako kosztów - odpisów amortyzacyjnych.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego. Nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.