Pytanie:

Strona, zapytuje - czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma obowiązek wykazywania przychodu uzyskiwanego przez zarządcę sądowego z tytułu zarządu nieruchomością, w której Strona posiada udziały we współwłasności?

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż Strona jest współwłaścicielem nieruchomości, z której uzyskuje przychody z najmu, dla nieruchomości został ustanowiony zarządca sądowy, Strona jest płatnikiem podatku Vat.

Zdaniem Strony w odniesieniu do dochodów z najmu przepisy art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i generalna zasada stanowiąca, iż przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze, wartości pieniężne, wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń - w przypadku nieruchomości w zarządzie sadowym powoduje, iż przychodem są wyłącznie kwoty lub świadczenia w naturze otrzymane przez Stronę od zarządcy zgodnie z dyspozycją art. 635 kodeksu postępowania cywilnego.

Stanowisko organu podatkowego.Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dn. 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), oraz przepisów odrębnych ustaw - w tym ustawy Kodeks Cywilny i Kodeks Postępowania Cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu - czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.Zarząd ustanowiony przez sąd, może być uchylony, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania, zarząd ustalony w drodze umowy ustaje zgodnie z jej postanowieniami.
Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomością działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela nieruchomości, działa bowiem w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości.
Właściciel nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością, nie zwalnia to zatem właściciela nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych.
Podatnikiem podatku dochodowego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu jest bowiem właściciel nieruchomości, a nie osoba zarządzająca jego majątkiem.
Zarządca sądowy będący osobą fizyczną jest również podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, ale wyłącznie z tytułu przychodów osiąganych z działalności wykonywanej osobiście, gdyż do tej grupy przychodów należy zaliczyć zgodnie z przepisami art. 13 pkt 6 ustawy jw. wynagrodzenie jakie wypłacane jest zarządcy za wykonywane na polecenie sądu czynności.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych odmiennie definiuje pojęcia przychodu i dochodu.
W myśl definicji zawartej w art. 11 ust. 1 ustawy z dn.26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. z 2000r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) - przychodem, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.Natomiast z definicji zawartej w przepisach art. 9 ust. 2 ustawy jw. wynika, iż dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.
Podatkowe pojęcie dochodu jako wyniku rozliczenia przychodów i kosztów uzyskania przychodów ostatecznie prowadzi do kwoty nadwyżki dochodów po pokryciu wydatków jakie zarządca jest obowiązany wypłacić współwłaścicielom nieruchomości w myśl przepisów art. 613 KC.
Dla celów podatkowych jednakże, źródłem przychodu z nieruchomości są przychody uzyskiwane z tytułu zawartych umów najmu, nie zaś wspomniana kwota dochodu wypłacona współwłaścicielom nieruchomości przez zarządcę.Zatem, zarówno w przypadku deklaracji na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy jak i w zeznaniu rocznym - składanych na obowiązujących drukach - podatnik uzyskujący przychody z najmu jest obowiązany wykazać przypadające nań w części wynikającej ze współwłasności w nieruchomości przychody, koszty uzyskania i dochód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zaś Kodeksu Cywilnego.