Pytanie:

Podatnik pyta czy w kosztach uzyskania przychodów z tytułu wynajmu za 2005r. ma możliwość uwzględnienia wydatków poniesionych w 2004r.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że od 1 kwietnia 2005r. wynajęła Pani lokal mieszkalny i w dniu 08.06.2005r. złożyła oświadczenie o wyborze opodatkowania dochodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych. W związku z tym, iż powyższe oświadczenie zostało złożone po dniu uzyskania pierwszego przychodu nie przysługiwała Pani możliwość opodatkowania przychodów w sposób ryczałtowy. W związku z powyższym uzyskała Pani informację o konieczności opodatkowania dochodów z najmu mieszkania na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jako odrębne źródło przychodów wymienia najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Dochodem z tego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , zgodnie z którą kosztami z tego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisu tego wynika, iż podatnik osiągający przychody z najmu może pomniejszać je o takie koszty, dla których znaleźć można związek przyczynowo - skutkowy między ich poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu.

W związku z tym może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów (jeżeli z umowy wynika, że ponosi je nie osoba korzystająca z lokalu ale jego właściciel), wydatki dotyczące kosztów eksploatacji, czynszu oraz koszty remontu wynajmowanego lokalu mieszkalnego od momentu obowiązywania podpisanej przez Panią umowy najmu lokalu.

Za koszty uzyskania przychodów z najmu można uznać koszty utrzymania przedmiotu najmu poniesione od momentu obowiązywania umowy najmu, np. czynsz , opłaty za energię elektryczną, wodę, koszty remontów, koszty wyposażenia lokalu, np. w meble, sprzęt AGD, podatek od nieruchomości, składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu. Ważne jest jednak, aby w zawartej umowie najmu były określone wszelkie warunki dotyczące pokrywania kosztów związanych z najmem danego składnika majątku. Od treści umowy zależy bowiem możliwość zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodów. Jeśli z umowy najmu wynika, że obowiązek pokrywania kosztów należy do wynajmującego, to poniesione przez niego wydatki stanowią koszty podatkowe. Natomiast gdy strony w umowie ustalą, iż określone wydatki pokrywa najemca, wówczas ich wartość nie jest kosztem uzyskania przychodów wynajmującego.

Biorąc powyższe pod uwagę nie ma Pani możliwości uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu z tytułu najmu wydatków poniesionych w 2004r.