Pytanie:

Czy poniesiona przez sprzedającego, po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, jednorazowa opłata pobierana przez gminę z tytułu wzrostu wartości sprzedaży nieruchomości / tzw. opłata planistyczna/, związana ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi koszt zbycia w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Z pisma wynika, iż w dniu 04.08.2005 r., Pan złożył PIT-23 wraz z oświadczeniem, w związku ze sprzedażą w dniu xx.07.2005 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nieruchomości położonej w M. przy ul. .... . Umowę sprzedaży zawarto w formie aktu notarialnego Repertorium A nr ..... z dnia ...., w którym notariusz poinformował strony transakcji o konieczności poniesienia tzw. opłaty planistycznej wynikającej z treści art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata zostanie poniesiona przez Podatnika i jego zdaniem winna stanowić koszt odpłatnego zbycia nieruchomości w myśl art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie art. 10 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1. na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
2. w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,
3. składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W oparciu o przepisy art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy tak określony przychód stanowi podstawę opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponadto nie łączy się go z innymi przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć:

? koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

? prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

? koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

? wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Poniesiona przez sprzedającego po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości jednorazowa opłata pobierana przez Gminę z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości związana ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie warunkuje jej zawarcia, ani nie ma wpływu na ważność transakcji.

W świetle powyższego, tzw. opłata planistyczna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.).

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszego postanowienia.