Pytanie:

Czy należy odprowadzić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych z tytuły sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od nabycia w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na spłatę kredytu przeznaczonego na partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez Towarzystwie Budownictwa Społecznego?

Z wniosku wynika, że jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego krócej niż 5 lat.Zamiarem Pana jest sprzedaż tego lokalu mieszkalnego i wydatkowanie części środków ze sprzedaży na spłatę kredytu przeznaczonego na partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w Towarzystwie Budownictwa Społecznego. Natomiast pozostałą część kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza Pan przeznaczyć na zakup działki budowlanej.

Podatnik pyta czy należy odprowadzić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych z tytuły sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od nabycia w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na spłatę kredytu przeznaczonego na partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez Towarzystwie Budownictwa Społecznego?

Zdaniem strony przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach wyjaśnia - zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. nr 14 poz. 176 z 2000 r. ze zmian.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
? na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
? na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
? na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
? na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
? na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkaniowe - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę, na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione z podatku tylko w takiej części, w jakiej wydatkowane są na wyżej wymienione cele mieszkaniowe.

Z przedłożonej umowy nr .../TBS-P/2005 w sprawie partycypacji w części kosztów budowy lokalu mieszkalnego zawartej w dniu 25.05.2005 r. pomiędzy Zarządem Budynków Miejskich I Towarzystwem Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. a Panem X wynika, iż przedmiotem umowy jest partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w zamian za najem lokalu mieszkalnego i zawarcie z Najemcą umowy najmu lokalu.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zmian.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do postanowień art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zmian.), przedmiotem działania towarzystwa budownictwa społecznego jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.Zgodnie z art. 29a powołanej ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że towarzystwo budownictwa społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej. Nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez TBS podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zatem w takim przypadku nie zostaje spełniony wymóg art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Katalog wydatków mieszkaniowych wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma charakter enumeratywny, zatem brak jest podstaw prawnych do zastosowania wykładni rozszerzającej i uwzględnienia wydatków poniesionych na spłatę kredytu przeznaczonego na partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, jako korzystających z przedmiotowego zwolnienia.

Mając na uwadze wyżej powołane unormowania prawne spłata kredytu zaciągniętego na partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, który będzie zajmowany na zasadach najmu nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie korzysta za zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeznaczony na zakup działki budowlanej korzysta za zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a w/w ustawy.

W myśl art. 28 ust. 2 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z art. 28 ust. 2a - zasada zapłacenia podatku nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e. Ponadto Naczelnik tut. Urzędu Skarbowego informuje, iż zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e, podatek jest płatny najpóźniej następującego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
1) od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2) począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego stanowisko zawarte we wniosku strony z dnia 16.09.2005 r. jest nieprawidłowe.