Pytanie:

Posiada Pan udziały w spółce jawnej, która w roku 2003 nabyła budynek o charakterze mieszkalno-pensjonatowym wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się ten budynek. Nieruchomość zaliczono do majątku spółki dokonując odpowiednich zapisów w księgach podatkowych. Planowana przez spółkę sprzedaż opisanej nieruchomości nasuwa wątpliwości czy uzyskany przychód stanowi przychód firmy czy też obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku w wysokości 10% dotyczy poszczególnych wspólników spółki. Według opinii wyrażonej w piśmie uzyskany przychód należy zaliczyć do przychodów spółki.

Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że posiada Pan udziały w spółce jawnej która w roku 2003 nabyła budynek o charakterze mieszkalno-pensjonatowym wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się ten budynek. Nieruchomość zaliczono do majątku spółki dokonując odpowiednich zapisów w księgach podatkowych. Planowana przez spółkę sprzedaż opisanej nieruchomości nasuwa wątpliwości czy uzyskany przychód stanowi przychód firmy czy też obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku w wysokości 10% dotyczy poszczególnych wspólników spółki. Według opinii wyrażonej w piśmie uzyskany przychód należy zaliczyć do przychodów spółki.

Działając w trybie art. 14a § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. nr 137 poz. 926 ze zm. ) Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa - Bielany niniejszym wyjaśnia;

W myśl obowiązujących przepisów ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /w skrócie pdof/ ( Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm. ) przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej z wyjątkiem tzw. nieruchomości mieszkalnych.Zgodnie z definicją, którą zawierają objaśnienia wstępne rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako mieszkalny. Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem;
- powierzchni elementów budowlanych m.in.podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów
- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,
- powierzchni komunikacji, np.klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.
Część #8243; mieszkaniowa #8243; budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje, wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania( np.wózkarnie, suszarnie).
W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem. Szczegółowe zasady klasyfikacji zawierają objaśnienia wstępne rozp. Rady Min. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).Według określeń wynikających z załącznika do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) hotele, motele, gospody,pensjonaty i podobne budynki zalicza się do sekcji 1- budynki, działu- 12 budynki niemieszkalne, grupy 121- hotele i budynki zakwaterowania turystycznego, klasy 1211- budynki hoteli.

Z uwagi na przedstawione w zapytaniu informacje należy przyjąć iż status budynku w świetle unormowań określonych przepisami ustawy z 07 lipca 1994 r. - prawo budowlane ( Dz. U. z 1996r nr 89 poz. 414 ze zm. ) oraz ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80 poz. 717 ) nie uległ zmianie od dnia jego nabycia. Zatem charakter budynku i jego przeznaczenie właściwe w dniu nabycia pozostaje nadal aktualne.
Ponieważ w skierowanym zapytaniu nie określono przeznaczenia budynku w świetle wymienionych regulacji rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), nie jest też możliwe udzielenie jednoznacznej odpowiedzi.

Biorąc pod uwagę powyższe, sposób opodatkowania przychodów osiągniętych z transakcji sprzedaży nieruchomości, o której mowa w złożonym zapytaniu z 08.11.2004 r., jest ściśle związany z klasyfikacją przypisaną budynkowi w dniu nabycia.

1. W przypadku zaliczenia budynku mieszkalno-pensjonatowego do grupy budynków mieszkalnych, zgodnie z art.28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o pdof, opodatkowaniu 10% podatkiem zryczałtowanym podlega przychód uzyskany ze sprzedaży. Obowiązek podatkowy odnosi się do każdego wspólnika spółki w proporcji zgodnej z udziałem w spółce i wygasa po upływie pięciu lat licząc od końca roku w którym nabyto nieruchomość.
2. W przypadku zaliczenia nabytego budynku mieszkalno-pensjonatowego do grupy budynków niemieszkalnych, przychód uzyskany ze sprzedaży tego budynku będzie stanowił przychód spółki osiągnięty z wykonywanej działalności gospodarczej.