Pytanie:

Czy sprzedaż działki nabytej w 1998 roku wraz z budynkiem mieszkalnym (stan surowy otwarty - budowa budynku rozpoczęta w 2000 roku) będzie podlegała opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym ? Czy w przypadku sprzedaży w/w nieruchomości następuje zwrot wykorzystanej ulgi budowlanej oraz w jaki sposób powinna być rozliczona ulga mieszkaniowa, która nie znalazła pokrycia w podatku w latach ubiegłych ?

W odpowiedzi na Pana zapytanie złożone w dniu 08.12.2004 r.,uzupełnione pismem z dnia 23.12.2004 r. , o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieluniu działając w trybie art 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) informuje:

Przepisy art. 27 a ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2001r., w związku z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiaganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 134, poz. 1509) mają zastosowanie do zdarzeń powstałych po dniu 01.01.2002 r. i stanowią, że jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe, określone w ust. 1 pkt 1 i 2, a następnie:

1. wycofał ze spółdzielni wkład mieszkaniowy,
2. w całości zmienił przeznaczenie lokalu lub budynku mieszkalnego na użytkowy,
3. po roku, w którym dokonano odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków, z wyjątkiem gdy zwrócone kwoty zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu,
4. wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej, z wyjątkiem gdy wycofana kwota po określonym w umowie o kredyt kontraktowy okresie systematycznego oszczędzania została wydatkowana zgodnie z celami systematycznego oszczędzania na rachunku prowadzonym przez kasę,
5. przeniósł uprawnienia do rachunku oszczędnościowo-kredytowego na rzecz osób trzecich, z wyjątkiem dzieci własnych lub przysposobionych
   - do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności dolicza się odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.

Z powyższego wynika, iż sprzedaż rozpoczętej w 2000 roku budowy budynku mieszkalnego, którego budowa uprawniała do skorzystania z odliczeń, nie powoduje konieczności zwrotu wcześniej odliczonych kwot. Sprzedaż ta nie pozbawia również Pana możliwości dokonania odliczeń, które nie znalazły pokrycia w podatku obliczonym za lata 2000-2003.

Ustawodawca bowiem, chroniąc prawa nabyte podatników zamieścił wśród przepisów przejściowych ustawy nowelizacyjnej z dnia 21 listopada 2001 r. art. 4 ust. 1. Zgodnie z tym przepisem podatnicy, którzy w latach 1997-2001 nabyli prawo do odliczania od podatku wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe oraz z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej (art. 27a ust. 1 pkt 1 lit. a)-f) i pkt 2 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a odliczenia te nie znalazły pokrycia w podatku obliczonym za te lata, przysługuje prawo dokonywania tych odliczeń na zasadach określonych w ustawie przed 1 stycznia 2002 r.

Ponadto Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieluniu informuje, iż w Pana przypadku nie powstanie także zobowiązanie podatkowe z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest opodatkowany 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastąpiło przed upływem pieciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastapiło nabycie lub wybudowanie.

W powyższej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość w skład której wchodzi działka budowlana, na której znajduje sie niedokończona budowa budynku mieszkalnego. Ponieważ działka została nabyta na własność, dlatego wybudowany na niej budynek mieszkalny jest trwale z gruntem związany, jako jego część składowa.

W związku z powyższym planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem, gdzie działka została nabyta na własność w 1998 roku nie rodzi skutków podatkowych w rozumieniu w/w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż pięcioletni termin biegnie od daty zakupu działki. W przypadku sprzedaży tej nieruchomości, uzyskany przychód będzie zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.