Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży działek budowlanych na rzecz spółki budowlanej będę zobowiązany zapłacić podatek dochodowy i w jakiej wysokości - ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ?

Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym aktem notarialnym Rep. A Nr ..../2001 w dniu 08.11.2001 r. zakupił Pan na zasadach współwłasności małżeńskiej grunt oznaczony w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego jako "tereny specjalne". Grunt ten został zakupiony na cele prywatne. W październiku 2003 roku nastąpiła zmiana co do celu wykorzystania działki i przekształcili ją Państwo zgodnie z decyzją wydaną przez Wójta Gminy B...... na 116 działek budowlanych. W chwili obecnej podatnik zamierza sprzedać te działki jednemu odbiorcy (w styczniu 2007). Pan ...... informuje, że w jego posiadaniu są również inne nieruchomości, których w chwili obecnej nie planuje sprzedawać, lecz nie jest w stanie określić terminu ich sprzedaży. Według oświadczenia podatnika równie prawdopodobna jest ich sprzedaż za 10 lat jak i za 1 rok. Jednocześnie Pan ...... nadmienia, że jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą zwolnioną z podatku VAT (PKD 6713). Do wniosku podatnik załączył akt notarialny Rep. A Nr ..../2001 (kserokopię) oraz projekt podziału nieruchomości (kserokopię) i decyzję Wójta Gminy B...... RLG 7430/15-7/60/03-dotyczącą podziału działki Nr 105/6 położonej w obrębie wsi Ł...... (kserokopię).

W skierowanym do tut. organu podatkowego wniosku z dnia 28.12.2006 r. podatnik sformułował pytanie : czy w przypadku sprzedaży działek budowlanych na rzecz spółki budowlanej będę zobowiązany zapłacić podatek dochodowy i w jakiej wysokości ?

Zdaniem podatnika w związku z tym, że w dniu 01.01.2007 r. minie okres 5 lat od dnia nabycia gruntu i zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 - ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż taka jest zwolniona z podatku dochodowego, wobec powyższego nie zapłacę podatku dochodowego.

Opierając się na przedstawionym opisie stanu faktycznego w sprawie oraz mając na uwadze stan prawny obowiązujący na dzień złożenia wniosku, tut. organ podatkowy stwierdza, co następuje :

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zgodnie z art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z treści wspomnianego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nie są objęte zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku, gdy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanych nieruchomości i praw majątkowych lub wybudowanie budynku. Jednakże warunkiem koniecznym jest, aby odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych nie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej. Jeżeli sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych jest przedmiotem działalności gospodarczej uzyskane dochody ze sprzedaży stanowić będą dochód z tytułu działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2005 r. zawiera definicję działalności gospodarczej. W myśl przepisu art. 5a pkt 6 tej ustawy pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny rachunek lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach :

1. zarobkowym celu działalności,
2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny rachunek lub cudzy rachunek.

Tak więc, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nie osiągnięcia dochodów.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Z przedstawionego stanu faktycznego sprawy wynika, że zmieniając przeznaczenie gruntów, dokonując następnie ich podziału w tym:

• na działki budowlane tj. budownictwo mieszkaniowe-jednorodzinne oraz
• wydzielenie powierzchni przeznaczonej pod ogródki działkowe oraz
• wydzielenie powierzchni przeznaczonej pod usługi komercyjne,
• powierzchni przeznaczonej pod zieleń izolacyjną i
• powierzchni przeznaczonych pod lokalizację trafostacji i
• powierzchni przeznaczonych pod drogi wewnętrzne

nie działał Pan celem zaspokojenia swoich własnych potrzeb. Działania te miały na każdym etapie podejmowania czynności charakter zarobkowy począwszy od wyboru do sprzedaży gruntów atrakcyjnie umiejscowionych poprzez działania zwiększające ich wartość jak : zmiana przeznaczenia gruntów, ich podział na mniejsze działki z uwzględnieniem infrastruktury i planu zagospodarowania. Działania poprzedzające sprzedaż, znacznie wykraczające poza zwykłe czynności konieczne do zbycia składników majątku osobistego, wskazują na istnienie woli osiągnięcia korzyści ze sprzedaży, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Również porównanie cen gruntów oznaczonych jako "tereny specjalne" i działek pod budownictwo mieszkaniowe wskazuje, iż celem sprzedaży działek jest dokonanie transakcji z zyskiem

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, że w Pana posiadaniu są również inne nieruchomości, których w chwili obecnej nie planuje Pan sprzedawać, lecz nie jest Pan w stanie określić terminu ich sprzedaży- równie prawdopodobna jest ich sprzedaż za 10 lat jak i za 1 rok. Zatem sprzedaż przez Pana gruntów nie będzie incydentalna ani sporadyczna. Podjęte przed sprzedażą działek czynności, a następnie sprzedaż poszczególnych działek będących w posiadaniu podatnika, wskazują na stałe i planowe działania i bez znaczenia dla zakwalifikowania tych działań do działalności gospodarczej ma zarówno czas, w jakim ma się to odbyć, jak i fakt, że po zrealizowaniu postawionego celu (sprzedaży wszystkich posiadanych działek) nie zamierza Pan w przyszłości tego rodzaju działalności kontynuować.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807) podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach, z zachowaniem warunków określonych przepisami prawa. Mieszczą się tu dwa istotne elementy wolności gospodarczej, a mianowicie: swoboda prawnej organizacji działalności oraz samodzielność w wykonywaniu tej działalności. Swoboda dotyczy miedzy innymi wyboru formy organizacyjno - prawnej wykonywania działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza może być wykonywana w formie działalności gospodarczej prowadzonej indywidualnie na swoje imię i nazwisko bądź w formie spółek: cywilnej lub handlowej.

W świetle powyższego odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stanowi odrębnego źródła przychodów w sytuacji gdy sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zakwalifikowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej rodzi określone konsekwencje na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wysokość dochodu ustalona zgodnie z art. 24 ust. 2 cytowanej ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według skali określonej w art. 27 lub zgodnie z dyspozycją art. 30c, o ile podatnik, spełniając określone ustawą warunki, do dnia rozpoczęcia działalności gospodarczej, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu, oświadczy urzędowi skarbowemu, że wybiera sposób opodatkowania, o którym mowa w art. 9a cyt. ustawy z dn.26.07.1991 r. W przypadku współwłasności udział każdego współwłaściciela określa się proporcjonalnie do jego udziału we własności.

Stosownie do wybranego sposobu opodatkowania, zgodnie z art. 45 ust. 1 lub ust. 1a pkt 2 podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Ponadto podatnicy osiągający dochody z działalności gospodarczej są obowiązani bez wezwania, stosownie do art. 44 wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy, składając jednocześnie deklaracje według ustalonego wzoru o wysokości dochodu, osiągniętego od początku roku. Wymienione obowiązki spoczywają na podatniku. Jednocześnie tut. organ podatkowy informuje, iż od dnia 01.01.2007 r. podatnicy osiągający dochody z działalności gospodarczej są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku zaliczki na podatek dochodowy (nie ma składania deklaracji w terminie płatności zaliczki na podatek dochodowy) stosownie do art. 44 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r. - zm. wprowadzona ustawą z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz. U. nNr 217 poz. 1588/).

Zatem mając na uwadze powyższe Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław- Stare Miasto stwierdza, że stanowisko Pana zawarte w piśmie z dnia 29.02.2006 r. dot. zapytania : czy w przypadku sprzedaży działek budowlanych na rzecz spółki budowlanej będę zobowiązany zapłacić podatek dochodowy i w jakiej wysokości - jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku.

Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie.