Pytanie:

Po jakim czasie może sprzedać nieruchomość zakupioną w 2006 roku by nie być zobowiązanym do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji i w jakiej wysokości zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych, jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem tego czasu ? Natomiast, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2006 roku przed upływem tego czasu i zadeklarowania przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na cele mieszkaniowe, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji ?

Przedmiot interpretacjiPodatnik zwrócił się z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego, po jakim czasie może sprzedać nieruchomość zakupioną w 2006 roku by nie być zobowiązanym do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji i w jakiej wysokości zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych, jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem tego czasu ? Natomiast, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2006 roku przed upływem tego czasu i zadeklarowania przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na cele mieszkaniowe, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji ?

Stanowisko WnioskodawcyJako własne stanowisko Podatnik przedstawił pogląd, że skoro mieszkanie nabył w 2006 roku to przy jego sprzedaży będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 10 % wartości mieszkania lub nie będzie zobowiązany do zapłaty tegoż podatku dochodowego, jeśli uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczy w ciągu 2 lat na cele budowlane. Przy sprzedaży zaś działek zapłaci 19 % podatku dochodowego od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży działek a ceną zakupu.

Ocena prawna stanowiska WnioskodawcyZgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. Przychody z tego źródła podlegają opodatkowaniu, o ile sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte. Natomiast upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa wyżej, powoduje, że sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu. W przypadku zaś sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006r. przed upływem tegoż pięcioletniego terminu, przychód do opodatkowania podatnik winien ustalić zgodnie z art. 19 cyt. wyżej ustawy, przyjmując jako przychód cenę wyrażoną w umowie pomniejszoną o poniesione koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Jeżeli w tym samym terminie podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., podatek ulega zawieszeniu na okres dwóch lat od dnia sprzedaży. Wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym dotyczą: 1.nabycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,2.nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,3. nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,4. budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub modernizacji własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, 5. spłaty kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione w pkt 1-4, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, w tym na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.Poniesienie wydatku na jeden z powyższych celów nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży powoduje zwolnienie przychodu ze sprzedaży od podatku dochodowego. Z kolei niespełnienie powyższego warunku powoduje obowiązek zapłacenia podatku wraz z odsetkami, liczonymi od dnia sprzedaży zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do nieruchomości nabytych po 01.01.2007r. zastosowanie mają nowe regulacje prawne wprowadzone do ustawy o podatku dochodowym, wymienioną wyżej ustawą zmieniającą. Według nowych zasad, zgodnie z art. 30e ust.1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek należny od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Przychodem z odpłatnego zbycia wymienionych nieruchomości i praw majątkowych w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena ta, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6c i 6d, do kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, zalicza się: udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. A zatem dochód uzyskany z odpłatnego zbycia gruntu nabytego w 2007r. będzie podlegał opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym. Bez znaczenia dla obowiązku zapłaty podatku jest fakt wydatkowania kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (nabytych w 2007r.) na cele mieszkaniowe.

Interpretacja niniejsza dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeń.Interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy Stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).