Pytanie:

Czy można wycenić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego według wyceny z uwzględnieniem cen rynkowych na podobne mieszkania z miesiąca grudnia roku poprzedniego?

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług psychologiczno - psychoterapeutycznych m. in. w zakupionym w 2006 r. na rynku wtórnym lokalu mieszkalnym, który został 01.01.2007 r. wpisany do ewidencji środków trwałych. Mieszkanie to po zakupie zostało ulepszone, poddane remontom, przeróbkom i unowocześnione. Na poniesione wydatki nie posiada Pani faktur i nie jest w stanie udokumentować tych wydatków.

Na zakup tego mieszkania został zaciągnięty kredyt hipoteczny, od którego spłacane są odsetki.

Z przedłożonej umowy wynika, że kredyt został zaciągnięty na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

We wniosku zostało m. in. zawarte pytanie, czy można wycenić to mieszkanie według wyceny własnej z uwzględnieniem cen rynkowych na podobne mieszkania z miesiąca grudnia 2006 roku. Według Pani stanowiska można w taki sposób wycenić mieszkanie.

Zgodnie z treścią art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) amortyzacji podlega, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartością niematerialną i prawną.

Stosownie do postanowień art. 22 g ust. 1 w/w ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. (art. 22g ust. 3 )

Na podstawie art. 22m ust. 3, 4 i art. 22g ust. 3 w/w ustawy odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10, z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 %.
Podatnicy ustalają stawki amortyzacyjne dla poszczególnych wartości niematerialnych i prawnych na cały okres amortyzacji przed rozpoczęciem dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Według art. 22g ust. 10 w/w ustawy podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%).

Dla potrzeb podatku dochodowego, odpisów amortyzacyjnych od wartości niematerialnych i prawnych, dokonuje się począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym tę wartość wprowadzono do ewidencji. Wartości niematerialne i prawne wprowadza się do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.

Zatem w sytuacji gdy podatnik nabył od spółdzielni prawo do lokalu mieszkalnego, w którym następnie wykonuje prace wykończeniowe i modernizacyjne, wydatki poniesione na ten cel nie mogą być uznane za ulepszające to prawo, gdyż wykonane prace odnoszą się do lokalu jako rzeczy materialnej, przystosowując ją do potrzeb uprawnionego do tego lokalu członka spółdzielni.

Przytoczony we wniosku art. 22g ust. 8 w/w ustawy nie ma zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych. Wartość początkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można ustalić wyłącznie na podstawie ceny nabycia, bądź według podanej metody uproszczonej.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Pani że wartość mieszkania można wycenić z uwzględnieniem cen rynkowych nie jest słuszne.

Powyższa interpretacja:
- zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę;
- stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika/następcy prawnego podatnika odpowiedzialnego za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Podgórze w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia (art. 236 Ordynacji podatkowej).