Pytanie:

Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia wydatkowany na zakup niezabudowanej nieruchomości, która nie posiada ważnego planu zagospodarowania przestrzennego jest zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach działając na podstawie art. 216, art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. Nr 8, poz. 60 z 2005 r. ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku o interpretację z dnia 05.04.2007 r. uzupełnionego dnia 04.06.2007 r. Państwa Ewy i Jerzego W. w sprawie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży działki budowlanej przed upływem pięciu lat od dnia nabycia stwierdza, iżprzedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

Z wniosku wynika, iż w dniu 27.05.2006 r. zbyli Państwo działkę budowlaną. Z uwagi na to, że sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od dnia nabycia złożyli Państwo oświadczenie o przeznaczeniu przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat od daty jego uzyskania, na własne cele mieszkaniowe. Termin dwuletni upływa z dniem 27.05.2008 r.

W dniu 28.04.2007r. aktem notarialnym Repertorium A ... zawarli Państwo warunkową umowę zakupu niezabudowanej nieruchomości położonej w C., oznaczonej jako działka nr ..., o powierzchni 3000m#178; pod warunkiem, że Skarb Państwa Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z 2003 r).

Następnie w dniu 28.05.2007 r. aktem notarialnym Repertorium A ... została przeniesiona własność przedmiotowej nieruchomości na Państwo.

Plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący przedmiotową nieruchomość wygasł z dniem 31.12.2002 r. i aktualnie Gmina nie posiada ważnego planu zagospodarowania przestrzennego. W uprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość ta znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe.

Ponadto w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy nr ... z dnia 28.12.2000 r działka nr ... położona w miejscowości C. znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej - jednorodzinnej.

Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia wydatkowany na zakup tej niezabudowanej nieruchomości, która nie posiada ważnego planu zagospodarowania przestrzennego jest zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?

Zdaniem strony przychód uzyskany z tytułu sprzedaży działki budowlanej wydatkowany na zakup niezabudowanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, poz. 176 z 2000 r. ze zm.) z uwagi na to, że zakupiona działka znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej - jednorodzinnej.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach wyjaśnia - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000 r. ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
2. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
3. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 01 stycznia 2007 r. wskutek nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zmieniły się zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Jednakże w myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu i jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a.

Wolne od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży między innymi na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera pojęcia "działka przeznaczona pod zabudowę", toteż należy sięgnąć do definicji zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 powyższej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 w/w ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego składa się z następujących części:

1. uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego,
2. kierunków zagospodarowania przestrzennego,
3. dokumentacji formalno-prawnej,
4. części graficznej.

Studium jest zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi zespół zapisów ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawa o planie zagospodarowania przestrzennego zobowiązuje gminy do zapewnienia zgodności planu ze wszystkimi ustaleniami studium pod rygorem nieważności planu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyli Państwo na zakup niezabudowanej nieruchomości, która według obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Skoro o przeznaczeniu gruntu decydują władze gminne, które przewidziały daną działkę w studium pod budownictwo mieszkaniowe to ostatecznym potwierdzeniem rozstrzygnięcia przedstawionego stanu jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Tutejszy Organ podatkowy informuje, że do czasu otrzymania przez Państwa decyzji o warunkach zabudowy wiążące dla oceny prawa podatnika do skorzystania ze zwolnienia o którym mowa w w/w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

A zatem mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cyt. wyżej przepisy należy stwierdzić, że nabywając działkę, która znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej spełnili Państwo wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód uzyskany w 2006 r. ze sprzedaży nieruchomości wydatkowany na zakup przedmiotowej działki podlega zwolnieniu ze zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zastrzec należy przy tym, iż w świetle art. 21 ust. 2 ustawy, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mają zastosowania, jeżeli:

1. sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzed

1. nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.