Pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości rolnej nabytej poza działalnością gospodarczą, następnie wniesionej do działalności gospodarczej w drodze oświadczenia oraz wykorzystywanej w działalności gospodarczej w celu uzyskania przychodów z najmu, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a w związku z tym czy wartość nieruchomości stanowi koszt ww. sprzedaży.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym we wniosku podatnik od dnia 28.12.1998 r. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest między innymi budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania. W dniu 29.06.2004 r. podatnik nabył od osoby fizycznej, poza prowadzoną działalnością gospodarczą:

1. nieruchomość niezabudowaną, położoną w X, gmina Y, powiat Z, województwo L, oznaczonej jako działka Nr 217/7, stanowiącą grunty orne oraz
2. nieruchomość położoną w X, gmina Y, powiat Z, województwo L, oznaczonej jako działka Nr 204, stanowiącą grunty orne i użytki rolne zabudowane budynkami gospodarczymi w drodze umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości. Powyższe nieruchomości podatnik wniósł do działalności gospodarczej oświadczeniem z dnia 22.09.2004 r., wpisał do ewidencji środków trwałych, ustalając wartość środka trwałego identyczną z ceną zakupu. Zgodnie z umową najmu z dnia 15.10.2004 r. podatnik rozpoczął wynajmowanie nieruchomości opisanej w punkcie 1 (działka Nr 217/7). W dniu 12.10.2005 r. podatnik przeniósł prawo własności do ww. nieruchomości na inny podmiot gospodarczy. Cenę sprzedaży podatnik zaliczył do przychodów z działalności gospodarczej w październiku 2005 r. i ujął w kolumnie 7 (przychody ze sprzedaży) podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Wartość sprzedanej nieruchomości, zgodną z ewidencją środków trwałych, nie pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, ponieważ ww. środek trwały nie był amortyzowany, podatnik zaliczył do kosztów działalności gospodarczej w październiku 2005 r. i ujął w kolumnie 14 (pozostałe wydatki) podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Powyższy środek trwały podatnik wykreślił z ewidencji środków trwałych z dniem przeniesienia prawa własności.

W związku z powyższym wnioskodawca wnosi o wyjaśnienie czy sprzedaż nieruchomości rolnej nabytej poza działalnością gospodarczą, następnie wniesionej do działalności gospodarczej w drodze oświadczenia oraz wykorzystywanej w działalności gospodarczej w celu uzyskania przychodów z najmu, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a w związku z tym czy wartość nieruchomości stanowi koszt ww. sprzedaży.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze sprzedaży nieruchomości rolnej, wykorzystywanej wcześniej do działalności gospodarczej w celu uzyskania przychodów z najmu, jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wartość ww. nieruchomości stanowi koszt tej sprzedaży. Powyższa sprzedaż nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) ani nie podlega podatkowi ustalonemu w formie ryczałtu, określonemu w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko organu podatkowego

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi, że źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Artykuł 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi ustęp 2c powyższego artykułu do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 28 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy (...) dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od środków i wartości.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia,

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku podatnik w 2004 r. nabył dwie nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą, które później wprowadził do działalności gospodarczej i wpisał do ewidencji środków trwałych. W dniu 12.10.2005 r. podatnik sprzedał nieruchomość rolną opisaną we wniosku a przychód ze sprzedaży zaliczył do przychodów z działalności gospodarczej. Wartość sprzedanej nieruchomości zgodną z ewidencją środków trwałych podatnik zaliczył do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami ponieważ przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej i wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych sprzedaż tej nieruchomości będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dochodem z odpłatnego zbycia powyższej nieruchomości będzie różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tej nieruchomości. Ponieważ w opisanym przypadku podatnik nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych dochodem z odpłatnego zbycia będzie różnica pomiędzy przychodem a wartością początkowa wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 28 ust. 2 ww. ustawy nie będą miały zastosowania w przedmiotowej sprawie ponieważ dotyczą sytuacji gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej co nie ma miejsca w opisanym przypadku.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionych przepisów stanowisko podatnika w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych tj. sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości będącej środkiem trwałym jest prawidłowe