Pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości której jestem współwłaścicielem ułamkowym od 1989 r. spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Zgodnie z informacjami podanymi we wniosku stan faktyczny przedstawia się następująco: W 1989 r. na podstawie postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku nabyła Pani na zasadzie współwłasności udział obejmujący 1/2 część nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym. W roku 2006 na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali zawartej z drugim współwłaścicielem tej nieruchomości, w ramach swoich dotychczasowych udziałów w tej nieruchomości, bez spłat i dopłat nabyła Pani własność lokalu użytkowego.

Z uwagi na powyższe zwróciła się Pani z zapytaniem, czy w przypadku odpłatnego zbycia opisanego wyżej lokalu w drodze umowy dożywocia lub w drodze umowy sprzedaży zobowiązana Pani będzie do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych. Jeśli tak, to co stanowić będzie podstawę do naliczenia tego podatku w przypadku zbycia w drodze umowy dożywocia.

Pani zdaniem podatek dochodowy od powyższej sprzedaży nie należy się, gdyż udziały w przedmiotowej nieruchomości nabyła Pani w 1989 roku, a ustanowienie odrębnej własności lokali w 2006 roku nastąpiło nieodpłatnie w ramach już posiadanych przez Panią udziałów.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku i obowiązujący w tym zakresie stan prawny Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków- Prądnik stwierdza co następuje:

W myśl z art. 7 ust.1 ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w w/w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jak wynika z przedstawionych danych, od 1989 roku była Pani właścicielem udziału 1/2 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, a więc z tą datą powstał między Panią a drugim współwłaścicielem stosunek prawny określony mianem współwłasności. Odwołując się do zapisu art. 195 k.c. współwłasność istnieje wówczas gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota prawa współwłasności tkwi bowiem w tym, że współwłaścicielom przysługują "idealne" części wspólnego prawa własności /tzw. udziały /, którymi mogą swobodnie rozporządzać /art. 198 k.c./.
Rozporządzanie udziałem jest rozporządzaniem ułamkową /procentową/ częścią prawa własności, a nie częścią nieruchomości. Dopóki istnieje współwłasność możemy mówić tylko o istnieniu "udziałów w tym prawie", o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest bowiem niepodzielna i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie określonej części rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności. Można więc powiedzieć, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

W roku 2006 dokonano faktycznego podziału w/w nieruchomości i ostateczne zniesienie współwłasności, w wyniku której została Pani właścicielem lokalu użytkowego w przedmiotowej nieruchomości. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli. W rezultacie dochodzi tylko do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.
Mając zatem na uwadze fakt, że skoro nieruchomość została nabyta w drodze spadku na zasadzie współwłasności w 1989 roku i od tego momentu Pani przysługiwało niepodzielnie prawo do rzeczy wspólnej /do całej nieruchomości/, to przychód uzyskany z planowanego zbycia tej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) wyżej cytowanej ustawy.

Zgodnie z 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie zgodnie z art. 236 § 2 ustawy Ordynacja podatkowa służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków- Prądnik w terminie siedmiu dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.