Pytanie:

Czy sprzedaż ww nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieruszowie, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z 17 kwietnia 2007r. (data wpływu do tut. Urzędu 23 kwietnia 2007r.) - uzupełnionego dnia 11 czerwca 2007r. (data wpływu do tut. Urzędu 11 czerwca 2007r.) - Pana ..............., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w złożonym wniosku.

Stan faktyczny w przedmiotowej sprawie przedstawia się następująco:

Podatnik zamierza zbyć prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego we Wrocławiu i własność budynków znajdujących się na tym gruncie, dla których Sąd Rejonowy we Wrocławiu prowadzi Księgę Wieczystą nr ...... Podatnik stoi na stanowisku, że przychód z tego zbycia będzie podlegał przepisom obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku i na ich podstawie nie będzie podlegał opodatkowaniu. Podyktowane jest to tym, że 31 grudnia 2007 r. upłynie 5 lat od końca roku, w którym stał się użytkownikiem wieczystym niniejszej nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit) a i lit) c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie nie będzie w ogóle podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Prawo wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu wraz z własnością budynków podatnik nabył jako osoba fizyczna aktem notarialnym Rep. A ........ dnia 21 stycznia 2002roku, natomiast sprzedaż planuje na rok 2008. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, do przychodów ze zbycia ww. praw nabytych do 31 grudnia 2006 roku stosuje się art. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uchylony z dniem 01 stycznia 2007r.

Uzupełnienie wniosku w przedmiotowej sprawie przedstawia się następująco:

Podatnik oświadczył, iż w przedmiotowej sprawie nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym oraz dostarczył kopie aktu notarialnego Rep. A ............ dnia 21 stycznia 2002roku

Zgodnie z art. 14a § 1o.p. Stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnymnaczelnik urzędu skarbowego udziela pisemnej interpretacji odnośnie zapytania dotyczącego:

Czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?

Zasada powszechności przedmiotowej opodatkowania podatkiem dochodowym wszystkich dochodów wynika z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), ponieważ opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dokonując analizy stanu faktycznego zaprezentowanego przez Podatnika w kontekście przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasadnym jest aby transakcję o której mówi Wnioskodawca rozpatrywać pod katem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) i c). Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłami przychodu są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zgodnie z art. 28 updof w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek z tytułu uzyskania ww. przychodów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz okoliczności rozpatrywanej sprawy, odpowiedź na kwestię poruszoną we wniosku z dnia 23 kwietnia 2007 r. przedstawia się następująco: Z gramatycznego brzmienia wyżej cytowanego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że nie powstaje podlegający opodatkowaniu przychód z odpłatnego zbycia, jeżeli zbycie nieruchomości (udziałów w nieruchomości) lub praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotną jest zatem data nabycia własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) będącej przedmiotem sprzedaży.

Wskazać należy, iż prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec powyższego uzasadnionym jest sięgnięcie do definicji nieruchomości zawartej w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t. jedn.: Nr 16, poz. 93 ze zm.) - dalej k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z normą zawarta w art. 191 k.c., w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych przypadkach (określonych w przepisach szczególnych), niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. W aktualnym stanie prawnym, ze względu na treść art. 235 k. c., odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika. Zatem jedynie w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, początek biegu pięcioletniego terminu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wyznaczać odrębnie dla gruntu (tj. od końca roku, w którym nabyto prawo wieczystego użytkowania gruntu) oraz odrębnie dla budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności (tj. od końca roku, w którym wybudowano budynek). W tym miejscu podkreślić należy, że konstrukcja prawa użytkowania wieczystego zbliżona jest do prawa własności stąd w myśl art. 237 Kodeksu cywilnego do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Dla stwierdzenia istnienia obowiązku podatkowego, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotnym jest ustalenie daty rozpoczęcia biegu terminu pięcioletniego, wpływającego na powstanie przychodu.W związku z tymkoniecznym staje się określenie momentu faktycznego nabycia przedmiotowej nieruchomości.Zgodnie z art. 156 oraz 155 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności tak nieruchomości jak i użytkowania wieczystego następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, będącej konsekwencja wcześniej powziętego porozumienia zobowiązującego strony do zawarcia takowego przedsięwzięcia. W oparciu o powyższe można skonstatować, iżw przypadku, gdy podatnik dokonał nakładów polegających na nabyciu budynku na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego to rzeczone nabycie biegnie od daty oddania podatnikowi gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia na jego rzecz prawa własności budynku, na mocy zawartej umowy sprzedaży.W myśl art. 158 w zw. z art. 234 Kodeksu cywilnegozawarcie umowy przeniesienia tak własności budynku, jak i użytkowania wieczystego gruntu wymaga zachowania, pod rygorem nieważności, formy aktu notarialnego. Przeto bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie zatem liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zawarcie umowy przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości wynikającej wprost z notarialnie zawartej umowy sprzedaży.Jednocześnie stanowczo i wyraźnie podkreślić należy, że prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie jest ściśle związane z tymże prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania, dlatego okres, po upływie którego przychód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu, należy liczyć oddzielnie.Ponieważ z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż nabycie rzeczonej nieruchomości (prawo wieczystego użytkowania wraz z budynkami) nastąpiło 21.01.2002r. roku, a planowana sprzedaż ma nastapić w 2008r. stąd zasadnym jest orzec, iż spełniony został warunek uzasadniający brak konieczności opodatkowania środków uzyskanych z przeprowadzonej transakcji jej odpłatnego zbycia.

W konsekwencji uznać należy stanowisko przedstawione w piśmie z dnia 17 kwietnia 2007r. (data wpływu do tut. Urzędu 23 kwietnia 2007r.) - za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jej wydania.

Zgodnie z art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej właściwe dla wnioskodawcy i może zostać zmieniona lub uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w art. 14b § 5 Ordynacji podatkowej.