Pytanie:

Jak rozliczyć przychód ze sprzedaży nieruchomości?

Stanowisko Podatnika: Podatnik uważa, iż przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości, wolnym od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) jest także kwota, którą na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży sprzedający otrzymał przed zawarciem umowy, a którą następnie wydatkował na zakup budynku mieszkalnego w Polsce. Według podatnika fakt zmiany kupujących nie ma znaczenia w tym przypadku, ponieważ ciągle jest to ta sama transakcja, ponieważ gdyby nie doszło do realizacji umowy z nowym kontrahentem to "pierwotny" kontrahent byłby zobowiązany do nabycia od podatnika tej nieruchomości. Podatnik uważa, że w opisanej sytuacji, przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy zwolnienie podatkowe może obejmować także kwotę, którą podatnik otrzymał od "pierwotnego" kontrahenta jako przedpłatę, na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży i przeznaczył na nabycie budynku mieszkalnego.

Ocena prawna stanowiska Podatnika:
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Natomiast w myśl przepisów art. 19 ust. 1 cyt. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty), określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości, następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która - zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego -powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane, np. na zakup budynku mieszkalnego, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a ustawy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że przyjęta przez podatnika w lipcu 2005 r. kwota 250000,00zł, nie może być potraktowana jako część przychodu ze sprzedaży nieruchomości nieruchomości, o którym mowa w cyt. wyżej art. 19 ust. 1 ustawy. Umowa przedwstępna, na podstawie której podatnik otrzymał ww. kwotę przedpłaty nie została bowiem nigdy potwierdzona definitywną umową sprzedaży. Co więcej umowa ta została rozwiązana, a otrzymana przedpłata zwrócona kontrahentowi. Dlatego też kwoty otrzymana w lipcu 2005 r. nie może być potraktowana jako przychód ze sprzedaży nieruchomości korzystający ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Przedmiotowa nieruchomość została zbyta dopiero na podstawie umowy zawartej w dniu 6 listopada 2006 r., poprzedzonej umową przedwstępną z dnia 3 października 2006 r.

Powyższa interpretacja :
- zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę,
- stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona w trybie określonym w § 5.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Stare Miasto w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.