Pytanie:

Czy w świetle art. 21 ust. 2a, biorąc pod uwagę zamiar skorzystania z ulgi odsetkowej w roku 2007, tj. od rozliczenia za rok 2006, przeznaczenie w 2006 r. wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na dokończenie budowy oraz częściową spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu pozwoli na niezapłacenie 10% podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu? Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na cele wymienione powyżej i tym samym niezapłacenie 10% podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu, pozwoli na korzystanie w pełni z ulgi odsetkowej i odliczanie 19% odsetek zapłaconych od części kredytu nie przekraczającej 189.000.00 zł?

• art.14a §1 i §4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz.60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 18 stycznia 2006r. uzupełnionego w dniu 07 lutego 2006r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego z planowanej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz możliwości dokonania odliczenia w zeznaniu o wysokości dochodów osiągniętych w 2006r. wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego

W lipcu 2005r. zaciągnęli Państwo w banku kredyt na budowę domu w kwocie 260.000,00 zł.

Budowę domu planują Państwo zakończyć we wrześniu 2006r. i w zeznaniu podatkowym za rok 2006 zamierzają skorzystać z ulgi odsetkowej odliczając 19% odsetek zapłaconych w roku 2005 oraz 2006 od części kredytu nie przekraczającej 189.000,00 zł.

Do czerwca 2006r. zamierzają Państwo dokonać sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a wszystkie uzyskane środki przeznaczyć w 2006r. na dokończenie budowy oraz na częściową spłatę kredytu.

W związku z powyższym w terminie 14 dni od daty sprzedaży złożą Państwo oświadczenie o przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży na cele wymienione powyżej.

W złożonym wniosku prosi Pan o wyjaśnienie następujących kwestii:

1. Czy w świetle art.21 ust.2a, biorąc pod uwagę zamiar skorzystania z ulgi odsetkowej w roku 2007, tj. od rozliczenia za rok 2006, przeznaczenie w 2006r. wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na dokończenie budowy oraz częściową spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu pozwoli Państwu na niezapłacenie 10% podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu?
2. Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na cele wymienione powyżej i tym samym niezapłacenie 10% podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu, pozwoli Państwu na korzystanie w pełni z ulgi odsetkowej i odliczanie 19% odsetek zapłaconych od części kredytu nie przekraczającej 189.000,00 zł?

Zdaniem Pana przeznaczenie w 2006r. wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na dokończenie budowy oraz częściową spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu pozwala na niezapłacenie 10% podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu, ponieważ w planowanej dacie przeznaczenia środków ze sprzedaży na spłatę kredytu nie odliczali Państwo ani nie odliczają odsetek od kredytu w ramach ulgi odsetkowej (korzystanie z ulgi odsetkowej i odliczanie odsetek zapłaconych od lipca 2005r. rozpoczną Państwo w 2007r. w rozliczeniu za rok 2006).

Art.26b nie ogranicza prawa do skorzystania z ulgi odsetkowej w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania m.in. na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu i tym samym niezapłacenia 10% podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu. Zatem dokonanie takiej spłaty według Pana nie ogranicza prawa do korzystania z ulgi odsetkowej i odliczania 19% odsetek zapłaconych od lipca 2005r.

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art.10 ust.1 pkt 8 lit.b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podatek od przychodu z w/wym. źródła, zgodnie z art.28 cytowanej ustawy, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) lub lit.e).

Na podstawie art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) i e) powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego położonego na terytorium RP (lit.a) oraz na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (lit.e).

Jednakże przepis ust.1 pkt 32 lit.e) - zgodnie z art.21 ust.2a ustawy - nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art.26b.

Do czerwca 2006r. zamierza Pan dokonać sprzedaży wraz z małżonką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego w marcu 2003r.

Przychód uzyskany ze sprzedaży zamierzają Państwo przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego w 2005r. na budowę domu oraz na dokończenie budowy.

Jednocześnie zamierzają Państwo skorzystać z ulgi odsetkowej w zeznaniu podatkowym za 2006r., odliczając odsetki zapłacone od lipca 2005r.

W tym stanie faktycznym i prawnym przychód uzyskany przez Państwa w 2006r. ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia od 10% podatku dochodowego tylko w części wydatkowanej na dokończenie budowy budynku mieszkalnego.

Zwolnienie bowiem od zryczałtowanego podatku dochodowego przychodu wydatkowanego na spłatę kredytu wraz z odsetkami zostało obwarowane zastrzeżeniem - nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu odliczali lub odliczają na podstawie art.26b.

Pan wraz z małżonką zamierza odliczyć odsetki od kredytu zaciągniętego na budowę domu mieszkalnego w ramach ulgi odsetkowej, a mianowicie odsetki zapłacone od lipca 2005r. do 2006r. Zatem zamierzają Państwo odliczyć odsetki zapłacone zarówno przed jak i po sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Nie ma znaczenia tutaj fakt, że dokonają Państwo tego dopiero w 2007r. w zeznaniu podatkowym za 2006r.

Odpowiadając na zawarte w podaniu pytanie Nr 2 dot. warunków korzystania z tzw. "ulgi odsetkowej".

Zgodnie z art.26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik może odliczyć od podstawy obliczenia podatku faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu udzielonego na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (wydatki dotyczą odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków), związanej m.in. z budową budynku mieszkalnego.

Powyższe odliczenie stosuje się jeżeli: kredyt został udzielony podatnikowi po 1 stycznia 2002r., kredyt był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego, a z umowy kredytu wynika, że dotyczy on przedmiotowej inwestycji, zakończenie budowy nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego.

Do zeznania składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia odsetek od kredytu, podatnik dołącza oświadczenie w postaci formularza PIT-2K, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami VAT.

Ponadto, warunkiem skorzystania z ulgi odsetkowej jest nie korzystanie przez małżonków w latach wcześniejszych z tzw. dużej ulgi mieszkaniowej", odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający kredytu na przedmiotową inwestycję.

Odliczenie obejmuje wyłącznie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty 189.000,00 zł, a odliczenia dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja.

Zatem, jeżeli spełni Pan wraz z małżonką warunki wymienione w art.26b powołanej ustawy, mogą Państwo odliczyć od podstawy opodatkowania wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę domu mieszkalnego, niezależnie od tego z jakiego źródła pochodzą środki na spłatę kredytu wraz z odsetkami.

Jednak w przypadku gdy dokonają Państwo w zeznaniu rocznym za 2006r. (złożonym w 2007r.) odliczenia od podstawy opodatkowania wydatków na spłatę odsetek od kredytu ze środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będą Państwo zobowiązani do zapłaty 10% podatku dochodowego, zgodnie z art.28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie spełnią Państwo bowiem warunku do zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami zawartego w art.21 ust.2a.

Końcowo tut. organ podatkowy informuje, że zgodnie z w/cyt. art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na cele wskazane w tym przepisie podatnik ma dwa lata od dnia dokonania sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze organ podatkowy może wszcząć z urzędu postępowanie w przedmiotowej sprawie dopiero po upływie tego terminu, tj. najwcześniej następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży.

Zatem w Pana przypadku - zakładając że sprzedaż nastąpi w czerwcu 2006r. - najwcześniej w czerwcu 2008r.

A więc, jeżeli w zeznaniu za 2006r. złożonym do dnia 30.04.2007r. odliczy Pan wydatki na spłatę odsetek od kredytu, to na dzień rozliczenia sprzedaży z uwagi na fakt, że odliczał Pan odsetki od kredytu na podstawie art.26b ustawy nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art.21 ust.1 pkt 32 lit.e.