Pytanie:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości a wydany na spłatę kredytu hipotecznego oraz wydatek związany z pośrednictwem przy sprzedaży udokumentowany fakturą VAT możne potraktować jako koszty zbycia tej nieruchomości ?

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach działając na podstawie art. 14a § 1 i 4 oraz art. 216 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 14.08.2006 r. złożonego w Pierwszym Urzędzie Skarbowym w Kielcach w dniu 16.08.2006 r. uzupełnionego pismem z dnia 04.09.2006 r. a przesłanego za pismem Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach z dnia 19.09.2006 r. znak: PDII/412/US/631/06 i uzupełnionego pismem z dnia 20.11.2006 r. Podatniczki w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko dot. zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym:

- wydatku za pośrednictwo przy sprzedaży jest prawidłowe,

- wydatku na spłatę kredytu hipotecznego nie jest prawidłowe.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 02.08.2006 r. Podatniczka wraz z mężem sprzedała należącą do nich od dnia 18.10.2001 r. zabudowaną nieruchomość za łączną kwotę 300.000,00 zł. Przychód przypadający na Podatniczkę wynosi 150.000,00 zł. (300.000,00 zł : 2). Na zakup tej nieruchomości małżonkowie zaciągnęli w dniu 26.10.2001 r. kredyt hipoteczny, który całkowicie spłacili dnia 04.08.2006 r. z saldem końcowym 193.122,00 zł. Przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Podatnicy ponieśli koszty za pośrednictwo przy sprzedaży w kwocie 3.000,00 zł. udokumentowane fakturą VAT Nr 11/08/2006 z dnia 28.06.2006 r. Obecnie małżonkowie są w trakcie rozwodu.

Wnioskodawczyni zwraca się z zapytaniem czy przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości a wydany na spłatę kredytu hipotecznego oraz wydatek związany z pośrednictwem przy sprzedaży udokumentowany fakturą VAT Nr 11/08/2006 z dnia 28.08.2006 r. może potraktować jako koszty zbycia tej nieruchomości.

Podatniczka we wniosku prezentuje stanowisko, iż zarówno kwotę spłaconego kredytu hipotecznego jak i wydatek za pośrednictwo w sprzedaży można potraktować jako koszty zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach dokonując oceny stanu faktycznego i stanowiska wnioskodawcy przedstawionego we wniosku, w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, stwierdza co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 28 ust. 1 w/w ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od dochodu z tego tytułu wynosi 10% przychodu i płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży (art. 28 ust. 2 ustawy) chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży stosownie do postanowień art. 28 ust. 2a ustawy oświadczenie, że dochód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone:

- w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy tj. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem; na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego; na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

- w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy tj. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 19 ust 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku

Można do takich kosztów zaliczyć:

- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

W świetle przedstawionego wyżej stanu prawnego wydatek poniesiony tytułem prowizji za pośrednictwo w sprzedaży jest kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości i w tej części stanowisko przedstawione we wniosku jest prawidłowe. Natomiast część przychodu wydatkowana na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości nie może być zaliczona do kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości a zatem w tej części stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Jednakże wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości korzysta ze zwolnieniu od zryczałtowanego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości zgodnie z powołanymi wyżej przepisami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach nadmienia, że zgodnie z postanowieniami art. 6 ust. 1 ustawy podatkowej małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiągniętych przez nich dochodów. Ponadto w myśl art. 8 ust. 1 i 2 ustawy przychody ze sprzedaży nieruchomości oraz koszty u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.